약국 양도양수 시 권리금 산정, 이것만 주의하자

• 한상민 강사, 새내기 개국세미나서 적정권리금 관련 강의

한상민 센추리21 삼성법인 대표

수치화된 기준이나 공식이 없는 약국 권리금 산정, 약국 양도양수 현장에서 어떤 기준으로 금액이 확정될까.

지난 23일 대한약사회관에서 열린 '대한약사회, 팜택스가 함께하는 개국세미나'에서 강사로 나선 한상민 센추리21삼성법인 대표는 약국 입지를 선정할 때 주의할 체크리스트를 총 망라했다.

센추리21 코리아 삼성중개법인 대표인 한상민 강사는 많은 기관과 업체의 투자와 부동산 컨설팅을 맡은 전문가로, 개원 개국 입지 분야 강사로도 활동하고 있다.

한 대표는 많은 약사들이 개국을 준비하는 데 직접적인 도움이 될 ▲권리금 분석 방법 ▲약국 선택 기준 ▲공부자료 분석 방법 ▲개정된 상가임대차보호법 ▲약국 독점권 확보 여부 ▲담합 금지 여부 등을 설명했다.

먼저 약국을 선택할 때에는 ▲조제료 ▲투자금액, 임대료 ▲지역, 거리 ▲문전약국인지 층약국인지 ▲신규인지 기존 약국 양도양수인지 ▲매매인지 임대인지 ▲처방과 종류 ▲주변 병의원 원장 나이와 분양 여부 ▲독점권 확보 여부 ▲실평수 크기 등 복합적으로 살펴야 한다.

특히 원장의 나이나 의원이 임대인지 분양인지 여부는 약국을 폐업할 때 권리금 회수에 직접적인 변수가 될 수 있다.

한 대표는 "이중 본인 상황에 맞는 기준을 2~3가지 선택하되, 나머지 조건은 유연하게 생각해야 적절한 곳을 찾을 수 있다. 다만 지금은 모든 조건이 다 갖춰졌더라도, 향후 변동 가능성이 항상 열려있다"며 "통상 약국 운영기간은 2~3년이 일반적이라는 점을 고려하자"고 설명했다.

이같은 조건들을 문답식으로 정리하면 다음과 같다.

적정 권리금은 어떻게 계산하나요?

-권리금은 보통 조제료 배수법과 순이익 배수법으로 나뉜다. 월 평균 조제료의 몇 배, 아니면 월평균 순이익의 몇 배로 계산하는 것이다. 그러나 금액 산정에 절대 기준은 없으므로 획일화하거나 수치화할 수 없다.

이중 권리금을 높이는 요인은 의원이 점표를 분양받은 경우, 지역이 강남·서초·송파인 경우, 보증금 액수가 적은 경우, 임대료가 기준비율 이하인 경우다.

권리금이 낮아지는 경우도 있다. 주변 의원 원장 연령이 65세~70세 이상의 고령인 경우, 독점권이 없고 동일건물 내에 경쟁약국이 있는 경우다. 지역이 소규모 지방도시이거나, 보증금이 너무 높고 임대료가 기준비율보다 높은 경우도 해당한다.

계약갱신청구권과 권리금 회수 규정이 있는데, 이 두개가 충돌하면 어떻게 해결하나요?

-판례를 살펴보면 두가지 모두 각각 지방법원이나 고등법원에서 승소한 사례가 있다. 그러나 대법원 판결은 아직 전무하다. 어느 ?이 더 우세하다 말하려면 대법원 판례가 나와야 한다. 그러나 최근 사례를 보면 법무부 유권해석 상 임차인 손을 들어주는 추세가 보인다. 권리금 회수 쪽이 조금 더 유리하다는 의미다.

일매(OTC)가 권리금 산정에 포함되나요?

-일반적으로 OTC는 처방건수나 기존 약사의 단골 손님이 많은 인적매출에 해당한다. 따라서 약국 인수 시 3개월 까지는 OTC매출이 전보다 떨어지는 게 일반적이다.

그러나 일정금액 이상은 약국 위치에 따른 매출이 형성된다고 보기 때문?o, 권리금 플러스 요인이 된다. 다만 POS나 장부의 데이터를 확인해 정확한 수치를 확보하는 것이 좋다.

상가임대차보호법, 개정 후 달라진 점이 무엇인가요?

-우선 환산보증금 범위가 달라졌다. 2018년 1월 26일부터 서울시는 4억원까지였던 것이 6억1000만원으로 범위가 확대됐다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역과 부산 지역은 3억원에서 5억원으로 확대됐다.

광역시, 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성은 2억 4000만원에서 3억9000만원으로, 그 외 지역은 1억8000만원에서 2억7000만원으로 확대됐다.

이 보증금 범위 내에는 상가임대차법이 적용되는데, 재계약 시 임대료 상승률 제한을 9%에서 5%로 규제를 강화했다. 상가임대차법이 적용되지 않는 상가는 계약갱신청구권이 10년으로 조정됐다.