무자격 컨설팅업자 통한 약국 계약, 법률 대응 전략은?

• [약담소] 김재윤 상가변호사 닷컴 변호사
• "무자격 중개행위 보수 약정은 무효…컨설팅 비용 반환도 가능"
• "중개업자와의 계약서 등 문건·문자메시지 내용 등 증거 유효"

[데일리팜=김지은 기자] 약국가의 오랜 난제 중 하나는 전문 컨설팅 업자나 브로커의 개입입니다. 약국 자리 찾기가 하늘의 별따기가 된 현재 컨설팅 비용이 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원대를 호가하고 있는 실정이지요.

컨설팅 과정에서 약속됐던 대로 약국이 운영된다면 문제가 없겠지만 약속했던 부분이나 계약 내용과는 다르다면 그 피해는 고스란히 약사의 몫이 될 수 밖에 없는 형편입니다.

최근에는 별도 공인중개사 자격을 취득하지 않은, 일명 무자격 컨설팅 업자들을 상대로 법정 소송을 진행해 승소한 약사들의 판례가 속속 나오면서 긍정적인 분위기도 형성되고 있는데요.

오늘은 상가변호사 닷컴 김재윤 변호사님을 통해 무자격 중개업자(브로커)에 대한 약국의 대응 방안이나 사전에 피해를 방지하기 위한 방법 등을 알아보겠습니다.

Q. 변호사님, 최근 약국 무자격 컨설팅 업자에 대한 공인중개사법 위반 소송이 진행 중이거나 관련 판결이 사례가 있는 것으로 알고 있습니다. 약사는 어떤 상황에서 이들에 대한 소송을 제기할 수 있을까요.

A. 김재윤 변호사=공인중개사법은 공인중개사의 자격이 없는 자가 중개행위, 즉 부동산 등 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것을 금지하고 있고 이에 반한 무자격자의 중개행위는 형사처벌 대상이 될 뿐만 아니라 이와 관련한 수수료 등 보수의 약정도 무효입니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조).

다만 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치 즉 권리금은 공인중개사법에 규정된 중개대상물에 해당하지 않는다고 보아 이에 대한 보수의 약정은 유효하다고 보고 있습니다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 참조).

따라서 공인중개사의 자격이 없는 자가 권리금 중개를 넘어서서 분양권이나 임대차 계약을 중개하는 등의 행위를 한 경우 이에 대한 소송의 제기가 가능하다고 할 것입니다(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 참조).

Q. 만약 소송이 진행된다면 약사가 지불한 컨설팅 비용을 돌려받을 수 있을까요. 만약 피해가 발생했다면 그에 따른 손해배상 청구도 가능할까요.

A. 김재윤 변호사=공인중개사법에 위반한 무자격자의 중개행위에 따른 보수약정은 강행규정에 반하여 무효이므로 이미 지급한 비용의 반환청구도 가능합니다.

이런 중개행위 자체만으로 손해배상청구가 가능하지는 않습니다. 다만 임대권한이 없는 자와의 임대차계약을 중개하여 임대차보증금에 대한 손해가 발생하는 등 잘못된 중개행위로 인하여 다른 피해가 발생하였다면 이에 대한 손해배상청구도 가능합니다.

Q. 만약 무자격 중개업자에 대한 소송을 진행 중이거나 예정하고 있다면, 약사 측은 어떤 부분에 대한 입증이나 준비할 필요가 있을까요.

A. 김재윤 변호사=무자격 중개업자와의 계약내용을 적어 놓은 계약서 등의 문건을 준비해 놓는 것이 가장 중요합니다. 만약 계약서가 없다면 그가 업무를 수행하는 과정에서 나눈 대화내용이나 문자 내용이 중요한 증거가 될 수 있습니다.

Q. 무엇보다 사전에 피해를 방지하기 위한 대비가 중요할 것으로 보이는데요. 약국 개국이나 이전 과정에서 컨설팅 업자나 브로커로 인한 피해를 예방하기 위해 약사들이 명심할 부분에 대한 조언 부탁드립니다.

A. 김재윤 변호사=부동산을 분양받거나 임차하는 경우 여러 가지 리스크가 있기 때문에 중개 대상물에 대한 권리관계나 물건의 상태를 잘 확인하는 것이 중요합니다.

그렇기 때문에 공인중개사법은 이러한 중개 대상물의 중개행위는 전문가인 공인중개사만이 중개하도록 규정하고 있는 것입니다.

특히 약국의 경우 분양대금이나 임대보증금이 거액인 경우가 많은데 무자격자가 중개하다가 중개사고가 나면 이에 대해 보상받을 길도 없다는 점 명심하여야 합니다.

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