내 약국 적정 월세는 얼마?...조제료 20~25% 기준점

• [손에 잡히는 약국개설] 4. 월 임대료 파악하기
• 조제료 30% 넘어갈 경우에는 '경고등'
• '조제료 대비 15~25%, 처방 ○건 당 ○원 연동 방식'도

[데일리팜=강혜경 기자] 연간 조제료 매출의 18~20배 사이에서 거래가 이뤄지고 있는 권리금처럼 약국을 개설하는 데 있어 중요한 결정사항 가운데 하나가 월세입니다.

월 임대료의 경우 약국을 개설하는 날부터 매달 지불해야 하는 고정비용인 데다, 매달 빠져나가는 비용 가운데 가장 큰 포션을 차지하기 때문입니다.

권리금 편에서도 언급했듯이 약국은 일반 상가와 달리 특수성을 가지기 때문에 다른 상가보다도 가격이 높게 책정되는 게 보통입니다. 여기에 약국독점, 지정호수가 포함돼 있다면 동일 면적당 임대료는 수 배 이상 차이가 벌어질 수밖에 없습니다.

그렇다면 약국의 월 임대료는 어느 정도 수준일까요?

◆월 27만원부터 7700만원까지…하늘과 땅= 약국 임대료는 자리에 따라 수십만원대부터 수천만원대까지 형성돼 있습니다. 또 '케이스 바이 케이스'로 임대료가 책정되다 보니 평균 값을 내기 쉽지 않습니다.

다만 드러난 사례들을 통해 약국 임대료를 비교해 보자면 제주 연안여객터미널 1층 약국의 최저 입찰가격이 연 319만4260원이었습니다. 월 약 27만원 수준입니다.

약국을 운영하던 약사에게 건강상 이유가 생기면서 지난해 2월 입찰시장에 나오게 된 것인데, 터미널 약국이 매약 매출이 코로나19로 인해 타격을 입은 점 등이 감안돼 30만원도 채 되지 않는 선에서 입찰가격이 정해진 것입니다.

27만원의 '285배' 차이 나는 약국도 있습니다. 경기도의 한 준종합병원 A급 문전약국의 월 임대료가 7700만원에 달하는 것으로 알려지면서 약사들조차 놀라움을 자아내기도 했습니다. 외래 처방건수 1000건이 채 안되는 준종합병원 문전약국이라는 점을 감안할 때, 약값과 인건비 등을 제외하면 사실상 남는 게 없는 구조이기 때문입니다.

지난 해 '병원 내 약국'이라는 대법원 판단에 따라 문전약국 5곳이 동시 폐업이라는 초유의 사태를 겪은 대구 계명대병원 역시 약국 이전 이슈로 인해 인근 상가의 임대료가 1.5~2배 가까이 치솟아 논란이 되기도 했다. 지역 내 약국이 들어설 만한 입지가 한정돼 있다 보니 3000만원대에 임대계약이 이뤄졌고, 기존 카페와 죽집 등은 상대적으로 먼 곳으로 밀려나게 됐기 때문입니다.

중앙대광명병원 약국타운.

작년 3월 개원한 중앙대광명병원의 경우에도 보증금 10억원에 월세 1500~2000만원 선에서 임대료가 책정되며 약국타운이 공실로 남는 미달 사태가 빚어지기도 했습니다.

◆조제료 상승분 2~3% 불과한데 매년 월세 부담= 천차만별인 약국 임대료에 대한 평균치를 내는 것은 사실상 불가능합니다.

하지만 약사생존전략연구회가 2021년 약국의 임대료 변화 추이를 분석한 자료가 있습니다.

지난 2012년부터 매년 증가하고 있는 약국의 임대료 수준. 자료제공 약사생존전략연구회..

약사생존전략연구회가 2012년부터 2020년까지 약국 매물 1209개를 근거로 임대료 변화 추이를 분석한 결과 매년 임대료는 증가세를 보였습니다. 2012년 220만원이던 약국 평균 임대료는 2015년 333만원, 2020년 481만원으로 2배 이상 증가한 것으로 나타났습니다. 연 평균 상승률은 11%에 달하는 것으로 조사됐습니다.

조제료 상승분이 매년 2~3% 안팎이라는 점을 감안한다면, 11%의 월 임대료 상승은 약국의 운영 부담으로 작용했으리라는 점입니다.

물론, 해당 데이터가 모든 약국의 임대료와 조제료 등을 반영하지 않은 '온라인에 기록이 남아있는 약국 매물 자료'를 토대로 했다는 점에서 한계는 있지만 매년 세 부담이 늘어나고 있다는 것만은 부정할 수 없는 사실입니다. 특히 코로나19 이후인 최근까지도 약국의 임대료 부담은 계속 늘었을 것이라는 게 전문가들의 공통된 설명입니다.

◆조제료 연동 임대료 지불 방식도= 최근에는 조제료와 연동해 임대료를 지불하는 방식도 생겨나고 있습니다.

'월 500만원'으로 임대료를 책정해 매달 내는 방식이 아닌, '처방 ○건당 얼마' 혹은 '조제료의 ○%'와 같은 방식으로 임대차 계약이 이뤄지는 것입니다.

이 같은 임대차 계약 방식이 합당한가에 대한 약사사회 내 논란은 있지만 최근에는 일부 약국을 중심으로 이 방식의 임대차 계약이 이뤄지고 있습니다. 월 임대료를 고정해 계약하는 것보다 임차 약사 입장에서 부담이 덜할 수 있고, 병의원이 안정적으로 자리잡을 경우 임대인 역시 보다 나은 수익 구조를 가져갈 수 있다는 측면에서 윈윈 전략인 셈이지요.

부동산 전문가는 "이전까지의 방식이 월 임대료를 픽스해 고정하고, 해당 금액에서 인상하는 방식이었지만 최근에는 조제료의 ○%로 계약이 이뤄지는 경우도 있다. 보통 15~25% 내외에서 계약이 이뤄진다"며 "약국에서는 익숙하지 않은 셈법이지만 스타벅스 등과 같은 프랜차이즈에서는 조제수익을 기준으로 임대차 계약이 이뤄지는 게 보편적"이라고 소개했습니다.

소송과정에서 이 같은 임대료 차등 지급 방식이 밝혀지기도 합니다. 월 평균 병원 처방건수가 100건 이하일 경우 100만원, 200건 이하 월 200만원, 200건 초과 월 400만원 등으로 계약이 이뤄진 사실이 임대차보증금 반환 소송에서 밝혀지기도 했었죠.

◆적정 마지노선, 조제료의 30%= 그렇다면 '합리적'이라고 할 수 있는 임대료 수준은 어느 정도일까요?

월 조제수입 5000만원을 기준으로, 적정 월 임대료 타당성이 조금 달라집니다. 월 조제수입 5000만원 이상의 대형 문전약국은 30%, 그 외 약국은 25%대에서 점점 낮아지는 구조입니다.

만약 월 1억원의 조제수입이 발생하는 약국이라면 이 약국의 적절 임대료는 3000만원 수준이라는 것입니다.

문제는 시장에 형성된 적정 수준을 파괴하는 거래가 공공연히 이뤄지고 있다는 점입니다. 적정 수준을 파괴한 거래가 이뤄지고, 주변 상권에까지 영향을 미치다 보니 결국은 '갓물주'만 이득을 보는 형국이 만들어지고 있습니다.

한 부동산 전문가는 "조제료의 20~25%, 최근에는 25~30%까지도 '리즈너블하다'고 거래가 이뤄진다. 하지만 임대료가 그 이상인 경우에는 손익분기점 등을 따져봐야 한다"고 조언했습니다.

문전약국도 마찬가지입니다. 병원 규모와 발행하는 처방전에 따라 차이는 있지만, 소위 TOP3 밖으로 밀려나면 문전약국이라고 해도 70~80건, 조제수입은 2000만원대에 형성되다 보니 수익이 일반 로컬약국과 다를 수 없는 구조지만 임대료나 약제비 규모 등이 상대적으로 높다보니 결국에는 손을 털고 나올 수밖에 없는 구조라는 것입니다.

온누리약국체인 신정희 팀장도 "월세의 경우 대표적인 고정비"라며 "고정비가 지나치게 높을 경우 월 부담이 커지고, 수익 역시 줄어들 수밖에 없기 때문에 지나치게 임대료가 높은 자리라면 피하는 것이 바람직하다"고 귀띔했습니다.