"조제료 25배에 거래 된다는데"…적정 권리금은?

• [손에 잡히는 약국개설] 3. 권리금 파악하기
• 코로나 전 13~15배에서 18~20배로 껑충
• 권리금 반환소송 등 분쟁 증가 …특약·회수 여부 살펴야

[데일리팜=강혜경 기자] 본인에 맞는 약국 스타일이 처방조제 위주인지, 매약 위주인지, 신규인지, 양수도인지 결정했다면 실질적으로 매물의 적정성을 알아봐야겠죠.

약국의 경우 일반 상가와 달리 약국만의 특수성을 가지기 때문에 권리금이나 월세 등도 다를 수밖에 없습니다. 특히 여기서 권리금의 경우 처방전에 비례해 계산되는 것이 보통이고, 일부 사례의 경우 월세 역시도 조제료에 비례해 산정되기 때문에 보통의 상가와는 전혀 다른 셈법이 적용되기 따름입니다.

그렇다면 소위 약국시장에서 가장 이상적인 매물로 꼽힐까요? 가장 선호도가 높은 케이스는 조제료 1000~1500만원대 약국입니다. 약국장과 직원 1명이 ATC를 놓고 근무할 수 있는 정도 규모가 수요도가 가장 높습니다.

기존에 1000~1500만원대 약국을 하는 경우라면 2000만원대로, 3000만원대로 점프해 나가는 게 보통입니다. 때문에 1000~1500만원대 약국이 가장 선호하는 케이스라고 할 수 있습니다.

하지만 규모가 너무 크거나, 1000만원 미만 약국은 거래가 쉽지 않습니다.

권리금 역시 조제료 규모와 선호도에 따라 책정되기 때문에, 조제료는 물론이고 병원 형태나 양수도 약사간 경업금지 등에 대해서도 꼼꼼히 살펴보는 것이 매우 중요합니다. 무엇보다도 권리금의 경우 약국 개설 비용 가운데 적지 않은 부분을 차지하다 보니, 양도약사나 컨설팅 얘기만 전적으로 듣기 보다는 직접 체크리스트를 토대로 확인하는 것이 좋습니다.

권리금은 '임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다'고 법적으로 정의돼 있습니다.

◆끊이지 않는 권리금 분쟁 사례= 양수도자 간 입장차이가 다르고, 유무형의 재산적 가치가 고스란히 녹아져 있다 보니 매년 권리금 분쟁 사례 역시 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

상가건물 임대차 분쟁 유형 가운데서도 권리금 문제는 최대 난제입니다. 실제 2018년 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회와 상가임대차상담센터가 집계한 3년 간 분쟁조정위 접수 사례 150건 가운데 권리금 분쟁이 69건으로 46%을 차지한 것으로 나타난 바 있습니다.

처방이 계약 당시 기대에 미치지 못하는 경우나 병원이 이전·폐업하는 경우, 약사가 인근에 새롭게 개업하는 경우 등에 대한 분쟁이 다빈도 사례에 해당합니다.

하지만 개별적인 사안에 따라 승·패소가 나뉘는 만큼, 전문가들도 판결을 장담하기 쉽지 않다는 지적입니다. 개별 사안에 따라 희비가 엇갈린다는 것입니다.

권리금 반환소송에서 양수약사가 승소한 최근 판례를 보면, 원고인 A약사는 보증금 1억원에 월세 450만원으로 약국 임대차계약을 체결했습니다. 내과와 가정의학과, 신경과, 정형외과, 정신건강의학과, 재활의학과 등 6개 전문의 병원이 입점한다는 양도 약사의 말을 믿었기 때문입니다.

하지만 내과와 가정의학과 전문의는 근무하지 않았고 병원 처방전은 평균 하루 3건에 불과했습니다.

A약사가 임대차계약 해제를 요구했지만 계약서에 약정이 없다는 이유로 받아들여지지 않았고, 결국 법원에 차임증감청구권을 요청해 약 79만원의 월세가 적정하다는 감정평가를 근거로 450만원의 월세를 150만원으로 감액받게 됐습니다.

이 약사는 동일한 이유로 피고 B약사에게 권리금 반환소송도 제기했습니다. 당시 1심을 맡은 의정부지방법원은 반화 청구를 기각했지만, 2심 재판부는 '권리의 행사와 의무의 이행은 신의를 쫓아 성실해야 한다'는 규정인 신의성실 원칙을 감안해, A약사가 지급한 1억2000만원의 권리금 중 8000만원을 돌려주라고 판결했습니다.

하지만 권리금을 보호받지 못하는 사례도 적지 않습니다. C약사는 약국 양도양수 계약서에 '계약 1년 이내 병원 폐업이나 이전 시 3개월 내에 병원이 다시 들어오지 않으면 권리금을 반환한다'는 취지의 특약까지 넣었지만, 수억원의 권리금을 사실상 날리게 됐습니다.

C약사가 약국을 계약한 지 8개월 만에 병원이 이전을 했고, 이후 도수치료 위주의 정형외과가 들어오면서 처방의 80%가 줄어 권리금 반환을 요구하려 했지만 여의치 않았습니다. 더욱 황당한 것은 약국을 매도한 약사가 지역을 옮겨 다시 개업을 했고, 기존 병원이 해당 약국 인근으로 이전까지 했지만 형사소송을 걸기에는 증거가 부족하고, 민사소송을 걸기에는 특약이 부실했다는 점입니다.

법무법인 규원 우종식 변호사는 임대차 계약과 권리금 계약은 별개의 계약이지만 불가분의 관계가 있고, 권리금 계약이나 임대차 계약에 있어 '병원 입점이나 폐업, 이전'과 관련해 구체적으로 기재할 수 있다면 분쟁의 소지를 줄일 수 있다고 조언했습니다.

◆부르는 게 값? 25배? 그 진실은= 약국의 경우 매수보다는 매도자 우위 시장이다 보니 권리 역시 점차 뛰고 있습니다. 특히 코로나19 이후 권리금이 늘었다는 게 부동산 전문가들의 공통된 얘기입니다.

일부 지역의 경우 조제료의 25배까지도 권리금이 책정되면서 개국을 준비하는 약사 입장에서는 여간 부담일 수밖에 없습니다. 한상민 센추리21 대표는 "일부 사례의 경우 권리금이 25배까지 거래되기도 하지만, 통상 거래는 18~20배 선에서 이뤄진다"며 "다만 권리금은 임대료나 병원 형태, 층약국 여부 등에 따라서도 달리 적용되다 보니 보편적 일반화는 쉽지 않다"고 조언했습니다.

다만 코로나19 이전 권리금이 조제료의 13~15배였던 점을 감안했을 때 뚜렷한 증가세를 나타낸 것입니다.

개국을준비하는모임에 따르면 서울과 경기권 월 조제료 1000만원 이상 약국 13곳의 평균 권리금 역시 조제료의 18배, 추정 순수익의 22배로 나타났다고 합니다. 1000만원이 되지 않는 약국 11곳의 경우 같은 기간 조제료의 14배, 추정 순수익의 13배로 나타나는 양상을 보였다고 합니다.

또 다른 부동산 전문가는 25배 이상 권리금을 요구하는 사례도 있지만, 이는 호가에 불과한 경우도 있다며 오히려 거래가 이뤄지지 않은 채 악성매물이 되기 쉽다고 분석했습니다. 이어 이 전문가는 권리금액 뿐만 아니라 회수 가능 여부 역시 반드시 따져봐야 할 문제라고 강조했습니다.