약국 권리금 회수 방해하며 버티는 건물주, 대응법은?

• 엄정숙 변호사 “권리금 회수 방해한 건물주, 강제집행 가능”
• “임대차 계약 기간 끝난 후 3년 이내 법적 대응 할 수 있어”

[데일리팜=김지은 기자] 권리금과 관련한 손해배상청구 소송에서 건물주가 패소했음에도 배상을 하지 않고 버티는 사례가 심심치 않게 발생하고 있다.

타 업종에 비해 권리금 액수가 큰 약국의 경우 건물주나 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 피해 사례가 적지 않은데, 이때 참고할 만한 법적 대응 방안이 소개돼 주목된다.

부동산 전문 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “상가 임대차에서 권리금 회수는 법률상 보호를 받는 세입자의 권리로 건물주가 이를 방해한다면 손해배상청구소송을 통해 권리금에 해당하는 금액을 청구할 수 있다”고 밝혔다.

엄 변호사는 “다만 건물주가 패소 판결에도 배상액을 세입자에 배상하지 않고 버틴다면 상황은 간단치 않다”면서 “만약 손해배상청구소송에서 패한 건물주가 권리금을 배상하지 않고 끝까지 버틴다면 강제집행을 통해 배상액을 받을 수 있다”고 설명했다.

건물주와 임차인 간 권리금을 사이에 둔 손해배상청구소송의 경우 건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓친 임차인이 제기하는 소송인 만큼 권리금에 상응하는 금액을 계산해 건물주에게 배상토록 하는 일명 ‘권리금 소송’이라는게 엄 변호사의 설명이다.

실제 권리금 분쟁을 경험한 세입자들 중 건물주의 악의적 시간 끌기로 인해 고통을 겪는 사례가 적지 않은 것으로 나타났다. 임차인 측이 주선한 주선한 새로운 세입자와의 계약을 거부하는 건물주가 적지 않고, 이로 인해 권리금 소송을 진행해 임차인이 승소했음에도 건물주가 권리금에 해당하는 배상액을 제때 보상하지 않는 사례가 늘고 있기 때문이다.

이에 엄 변호사는 이런 경우 임차인이 손해배상청구 소송을 통해 강제집행이 가능하다는 사실을 주지할 필요가 있다고 조언했다.

법률상 소송의 판결문은 집행권인 만큼 강제집행 근거가 될 수 있다는 것. 권리금 회수에 손해를 본 임차인이 제기한 손해배상청구소송 판결문이 집행권으로서, 소송의 피고인인 건물주를 상대로 강제집행이 가능하다는 설명이다.

엄 변호사는 “소송을 직접 겪어보지 않은 임차인은 단순 권리금 분쟁만으로 좌절하거나 마음을 졸이기 쉽다”며 “권리금은 법률상 강력하게 보호를 받는 권리이기에 건물주의 방해가 확실하다면 법적인 분쟁에서 세입자가 더 유리한 대응을 할 수 있다”고 말했다.

그렇다면 권리금에 대한 손해배상청구소송을 통해 어떤 강제집행을 할 수 있을까.

엄 변호사는 대표적으로 부동산 경매가 가능하다고 설명했다. 부동산 경매는 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때 제기하는 강제집행의 한 종류로 인식하기 쉽지만, 권리금에 피해가 생겼을 때도 진행할 수 있다는 것이다.

부동산 경매가 적용되지 않는 경우도 있다. 부동산 경매를 하려면 경매 대금이 필요한데 이에 대비 건물주가 지급해야 할 손해배상액이 현저히 낮다면 경매 신청이 어려울 수 있다.

이런 경우 건물주가 보유한 은행 계좌를 대상으로 압류 절차를 진행하는 채권압류나 추심 제도를 이용하는 것도 하나의 방법이다. 채권압류나 추심은 건물주의 계좌에 돈이 있다면 압류를 통해 배상액을 변제받을 수 있고 건물주의 경제활동에도 큰 제약을 걸 수 있기 때문이다.

엄 변호사는 “건물주가 소유한 재산적 가치가 큰 물건을 처분해 채무를 해결하는 동산압류 절차도 고려해 봐야 한다”면서 “재산적 가치가 큰 물건에는 값비싼 외제차나 미술품, 명품 등을 압류해 처분할 수 있어 건물주에게 심리적 압박이 큰 강제집행 절차이기도 하다”고 말했다.

더불어 권리금에 대한 법적 대응은 계약 기간이 끝나도 진행이 가능하다. 상가건물임대차보호법에는 ‘건물주가 세입자의 권리금 회수에 피해를 준다면 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 손해배상을 청구할 권리가 있다’고 규정하고 있다.

엄 변호사는 “권리금을 받지 못한 채 계약이 끝나더라도 3년 이내에는 손해배상청구가 가능하다”며 “따라서 법률상 3년이라는 기간이 보장되기 때문에 계약이 끝난 후라도 법적 대응을 준비할 수 있다”고 말했다.