약국 매물 사례들을 비교하며 강의가 진행됐다. [데일리팜=정흥준 기자] 약국을 개설하려는 약사들은 입지 선정에 대한 고민부터 최종 계약서 작성까지 주의해야 할 사안들이 많다.하지만 인수하려는 약국 수입 구조와 적정 임대료 책정, 상가임대차보호법상 보호 여부와 계약서 작성 등의 주의사항을 모두 알기란 쉽지 않다.6일 한국약사스타트업대학(대표 유완진)은 숙명여대 약학대학 3층에서 '제1기 약국경영자 CEO창업과정'의 시작을 알렸다.10주 과정의 첫 날 교육에는 약국 부동산과 법률 전문가, 현직 약사들이 약국 매매 단계별 주의사항에 대해 강의했다.◆약국 인수 시 처방 외 수익 추산...카드·현금결제 비율로 가능 먼저 팜마켓 한현진 대표는 '약국매매 단계별 필수 점검사항'을 주제로 약사들이 살펴야 할 주의사항을 소개했다. 한현진 대표.한 대표는 약국의 수익과 지출구조 분석의 팁을 공유했다. 처방전 조제료 수익은 비교적 확인이 쉽지만, 일반약 매출에 대한 수익은 명확히 드러나지 않아 계산법이 필요하다는 설명이다.한 대표는 "약국에서 포스를 사용하고 있다면 일반약 매출도 확인이 가능하다. 하지만 포스보급율이 30%가 되지 않기 때문에 처방전 외 매출은 매도 약사의 말만 들을 수 밖에 없다. 따라서 임차약사는 이를 예측해 볼 필요가 있다"고 했다.한 대표가 제시한 계산법은 카드결제와 현금결제를 약 80%와 20%로 정해 월 매출액을 책정하는 방법이다. 카드와 현금결제 비율은 7대3에서 9대1까지 다양하지만, 평균적으로는 8대2로 계산할 수 있다는 설명이다.가령 인수하려는 A약국의 월 카드결제금액이 3600만원이라면 현금결제는 약 900만원으로 계산이 된다. 합산된 월 매출액 4500만원에서 월 환자본인부담금을 제외하면 A약국의 일반 매출금액을 대략 계산해볼 수 있다.한 대표는 예상 가능한 수익금액에서 월세와 인건비, 관리비와 협력업체비용 등의 고정 지출을 제외하면 약국 수입구조를 분석해 볼 수 있다고 했다.◆약국 임대료 조제료 대비 20~25%...권리금 계속 상승중 그렇다면 계약하려는 약국의 분양가 또는 임대료는 얼마가 적정할까. 이날 센추리21코리아 한상민 대표는 시장에서 계약되는 약국 사례들을 토대로 임대료 현황 등을 공유했다.한상민 대표.한 대표는 "반드시는 아니지만 다른 변수들을 배제하고 통상적으로 거래되는 상황이기 때문에 참고자료로 활용할 수 있다"면서 "통상 임대료는 조제료의 20~25%로 형성돼있다. 다만 조제료가 1000만원 미만일 경우 20% 미만이 될 수 있고, 조제료가 4000만원을 넘어서면 30%를 넘는 경우도 있다"고 말했다.한 대표는 "또 분양가는 종병 앞 1~2등 약국의 경우 평당 7000~8000만원, 3~4개과 메디컬 독점약국은 4000~6000만원으로 계약되고 있다. 1~2개과가 있는 단지내 상권의 약국 분양가는 2500만원에서 3500만원대로 형성돼있다"고 소개했다.아울러 조제료 대비 책정되는 권리금은 계속해서 올라가는 추세라고 전했다. 권리금은 조제료의 13~15배 정도로 책정되고 있으며, 특정 매매에서는 17배까지도 거래가 이뤄졌다.따라서 약사는 가능한 권리금을 신고하고, 문제가 발생할 경우 반환을 보장한다는 내용의 특약을 계약서에 넣는 것이 필요하다고 조언했다.한 대표는 "계약서에 병의원이 6개월 이내 이전 또는 폐업 시 50%를 반환한다 등의 내용을 넣으면 유리하다"며 "하지만 특약을 넣지 못한다면 계약 후 잔금을 넣기 전에 반드시 약사가 직접 병원장을 찾아가 폐업, 이전 계획 등을 확인해봐야 한다"고 당부했다. 병원장으로부터 폐업 또는 이전 계획을 확인한 뒤 10건 중 1건은 계약이 파기되는 경우들이 있어 꼭 확인이 필요하다고 강조했다.한 대표는 "의외로 병의원 입점여부를 확인하지 않고, 분양대행사나 컨설팅의 말만 믿고 덜컥 계약을 하는 경우들이 많다"며 "그래선 안된다. 대부분의 원장들이 솔직하게 얘기를 하는 편이라 반드시 확인해야 한다"고 덧붙였다.◆"상가임대차보호법 범위 확대...신도시 분양계약은 주의해야"상가임대차보호법이 보호하는 범위가 확대됨에 따라 인수하려는 약국이 보호대상인지를 확인할 필요가 있다는 조언도 나왔다.또한 법무법인 규원 우종식 변호사는 계약서 작성 과정에서 주의해야 할 문구와 법적 공방으로 이어질 경우를 대비하는 방법에 대해서도 설명했다.우종식 변호사.우 변호사는 "환산보증금의 범위가 확대돼서 보호받을 수 있는 약국도 많아졌다. 단, 환산보증금 범위 내에 들어오지 않아도 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등은 모두 보호받을 수 있다"고 말했다.하지만 권리금 회수를 받기 힘든 제외 사유도 있기 때문에 주의가 필요하다. 이중 3달치 월세를 연체할 경우에는 권리금 회수 기회를 보호받지 못 한다고 설명했다.우 변호사는 "3회차가 아니라 3달치 월세액을 내지 않았을 경우를 의미한다. 만약 월세가 100만원이라면 290만원 연체는 해당되지 않고, 300만원을 연체했을 경우 보호받지 못한다는 의미"라며 "이를 악용해 3개월에 한번씩 월세를 몰아서 받는 임대인들이 있어 주의를 기울여야 한다"고 했다.아울러 계약서는 다른 의미로 해석되지 않도록 쉽고 명확하게 적어야 한다고 조언했다.가령 계약서에 '병원입점 조건임'이라고만 명시하면 보증금 등 일부 금액은 돌려받을 수 있지만, 인테리어비 등에 대한 손해배상청구는 할 수 없다고 예를 들어 설명했다.혹시 모를 법적 다툼을 대비해 계약과정의 처음부터 끝까지, 관련 자료와 증거수집 등을 해놔야 한다고 당부하기도 했다.우 변호사는 "녹취나 문자, 카톡, 이메일 등의 자료들을 정리해놔야 한다. 간혹 배우자나 부모와 함께 동행해서 증인이 있다고 생각하는 경우가 있지만, 이들은 증인이 될 수 없다"면서 "또한 대화자의 동의를 얻지 않아도 녹취는 증거로 가능하다. 만약 구두로만 이뤄질 경우에는 어려운 상황이 발생할 수 있다"고 말했다.특히 신도시에 복수 층의 복수 진료과 등을 약속하는 분양계약에 대해서는 각별히 주의해야 한다고 조언했다. 의사 면허 확인과 미팅, 임대차계약서 상으로도 진위여부에 대한 구분을 하기 어렵기 때문이다.◆현직 약사의 매물 옥석가리기 팁..."서두르면 실패"약국 매물은 직거래 또는 컨설팅으로 소개받을 수 있는데, 각각 장단점이 다르고 위험요소가 있어 주의가 필요하며 "절대 서둘러서는 안된다"는 현직 약사의 조언도 있었다.엄준철 약사.엄준철 약사는 "직거래가 아무래도 컨설팅 보다 사기 위험성이 적다. 하지만 컨설팅에서 건물주와 접촉해 수익 등을 약속하며 거래를 주도하기 때문에 컨설팅 비율은 점점 높아지고 있다"면서 "또한 직거래 판매에는 상당 수고가 들어간다. 많은 약사들로부터 연락이 오고, 상가 주변에 여러 소문이 날 가능성도 있다는 것이 단점이다. 따라서 직거래를 안 하고 컨설팅으로 관심을 돌리게 된다"고 말했다.따라서 컨설팅 매물에서 옥석을 가릴 필요가 있고, 이때에는 계약을 서두르지 말고 직접 발품을 팔면서 다녀봐야 한다고 말했다.엄 약사는 "섣불리 계약해서는 안된다. 10번은 컨설팅을 만나보면 그때야 감이 잡히기 때문에 서둘러서는 안된다. 발품을 팔고 시행착오를 겪어봐야 매물을 보는 눈도 생긴다"고 조언했다.또한 약사의 노동대비 수익의 크기와 발생할 세금 등의 예측을 통해 매물의 가치 판단을 내려야 한다고도 말했다.엄 약사는 "초보약사들은 노동대비 수익 가성비를 예측하지 못한다. 진료과별로 가루약 등 처방 조제 방식과 계절별 처방 변동 요소가 어떻게 다른지를 구분해야 한다"며 "또 같은 조제료라고 해도 진료과별로 세금이 크게 차이가 나기 때문에 이를 예상해 계산해 볼 필요가 있다"고 강조했다.