실패하지 않는 약국 계약…분양부터 양도양수까지

• [DP포커스] 신규 약국, 방심은 금물…"발품 팔고, 전문가에 자문''
• 기존 자리 양수할 때는 수익 대비 권리금 꼼꼼히 따져봐야
• "특약은 구체적으로"…약국 입점 시 계약서 작성이 절반

[데일리팜=김지은 기자] 신규 약국 자리 입점을 계획 중인 약사라면 분양가를, 기존 약국 인수를 준비 중인 약사면 책정된 권리금을 두고 고민에 빠지게 된다.

건물주나 분양사는 약국에 더 많은 분양금이나 보증금을 받으려 혈안이 돼 있고, 기존 약국 양도 약사라면 더 높은 권리금을 받기 위해 노력하는게 인지상정. 그 속에서 결국 피해는 약국 자리를 구하는 약사에 돌아올 수 밖에 없는게 현실이다.

약국 입지 선정과 입점 과정에서 피해를 예방하고 합리적으로 계약을 진행하기 위해서는 어떤 노력이 필요할까.

"신규 자리 계약 시 방심은 금물…기존 자리, 권리금 계산 필수"

우선 약국 부동산 관계자들은 신규 약국 자리에 들어갈 경우 계약 과정에서 믿을 만한 전문가나 업체 등의 상담을 요구하거나 컨설팅을 받는 것을 추천했다.

비교적 부동산에 대한 지식이나 정보가 부족한 약사들이 전문가에게 해당 약국 입지에 대한 조언이나 분석을 요구할 수 있다는 것. 더불어 사전에 계약서를 받는 것도 혹시 모를 피해를 방지할 수 있는 최소한의 장치가 될 수 있기 때문이다.

약국 자리 컨설팅 업자가 아니더라도 약사들이 흔히 아는 온누리약국체인 등 약국 체인업체나 약국 전문 부동산 중개인 등에 문의하는 것도 방법 중 하나다.

전문가들은 또 약사들이 신규 약국 자리 선정 시 가장 경계해야 할 부분으로 방심을 꼽았다.

신규 자리의 경우 병원 입점 여부로 분양가나 보증금이 책정되는 경우가 많은데 좋은 자리라 해서 무조건 병원이 입점될 것이라는 막연한 기대는 버려야 한다는 이야기다.

오히려 목이 좋아 분양가나 임대료가 상대적으로 높은 자리라면 병원이 쉽게 들어오지 않는 경우가 많다는게 전문가들의 말이다. 따라서 신규 약국 자리 계약 시에는 병원 입점 여부를 확실히 따져보는데 더해 약국 독점 조건도 확신을 받아야 한다.

기존 약국 자리를 인수받는 경우라면 그 약국의 현재 매출을 통한 예상 조제, 매약 매출과 더불어 인건비 등 지출 비용을 꼼꼼히 따져 적정한 권리금을 계산해 봐야 한다.

온누리약국체인 이걸 팀장은 "조제 매출은 약사 자력으로 안되는 부분이지만 매약 매출은 약사의 능력이나 노력에 의해 변화 가능성이 있는 만큼 매출 측정 시 이 부분도 감안할 필요가 있다"며 "또 기본 매출이 높다고 해도 매출 대비 인건비나 임대료가 지나치게 높다면 약사에는 그리 유리한 조건은 아니다. 이 부분도 따져봐야 한다"고 말했다.

또 신규 자리던 기존 자리던 약국 자리 구하기에 있어 발품은 기본 중에 기본이다. 자신에게 맞는 맞춤 자리를 선점하기 위해 최대한 많이 돌아봐야 한다는 것이다.

약국 자리를 선택했다면 계약 전 주변 부동산을 돌며 상권은 물론 약국이 위치한 상가의 다른 점포들, 약국 점포에 대한 정보를 수집하는 것도 필수 과정 중 하나다.

이 팀장은 "최근 체인으로도 사회에 나온지 얼마 안된 젊은 약사들이 처방 건수가 보장돼 지나치게 권리금 등 가격이 높게 책정된 자리를 찾는 경우가 많다"면서 "이런 이유로 자리를 잘 찾지 못하거나 찾아도 적지 않은 금액을 피해보는 사례가 발생하고 있다"고 말했다.

이어 "기존 자리라면 처방건수가 보장된 자리는 시장에 잘 나오지도 않거니와 나왔다 해도 지나치게 가격이 높게 책정돼 있는 경우가 많다"면서 "초년생 약사라면 조제와 매약 매출이 적절히 조합된 적당한 가격에 약국을 통해 경험을 쌓고 이후 투자를 늘리는게 효과적"이라고 조언했다.

약국 양도양수·계약서 작성 시 주의할 점은

약국 입지 선정과 더불어 약사들이 주의해야 할 부분 중 하나가 계약서 작성이다.

신규 자리 입점 시에는 특히 계약서 작성에 공을 들여야 한다는게 전문가의 설명. 계약서는 최대한 꼼꼼히, 또 구체적인 내용을 담을 필요가 있다.

약사가 계약하고 약국을 개설하는 과정에서 조금이라도 불안한 부분이 있다면 계약서에 최대한 관련 부분을 명시해 최소한의 안전장치를 마련해야 한다는 것이다.

예를 들어 분양사나 병원에서 입점을 확정한다고 약속했다 해도 계약서에 특약사항 등으로 만약 병원이 입점하지 않을 시 보상안이나 정확한 병원 오픈 시점 등을 기재해 두는 것도 방법 중 하나다.

또 약국의 독점 조건도 계약서에 명시하도록 하고, 이 조건이 지켜지지 않거나 상가 내 다른 점포들이 다 입점된 후에 또 다른 약국이 들어온다 할때 손해를 보상받을 수 있는 방법도 계약서에 명시할 필요가 있다.

이 팀장은 "계약 과정에서 우려되거나 의심가는 부분이 있다면 무조건 특약 등으로 지켜지지 않을 경우를 대비한 조건을 명시해둘 필요가 있다"며 "예를 들어 '계약 기간 중 약국이 추가로 들어올 경우 권리금의 일정 부분을 분담한다' 등의 내용을 명시하는 등의 방법이다. 안전장치 개념"이라고 조언했다.