'제소전 화해' 요구하는 임대인, 약국 받는 게 좋을까?

• [약담소] 상가변호사닷컴 정하연 변호사
• '제소전 화해 조서'는 확정 판결과 같은 효력…강제 집행 가능
• 임대차계약 기간·월차임 등 주요 내용…내용 꼼꼼히 검토해야

[데일리팜=김지은 기자] 임대인, 임차인 간 갱신 청구, 권리금 등에 대한 분쟁이 늘면서 최근에는 임대차계약 과정에서 '제소 전 화해 조서'를 작성하는 경우도 증가하고 있습니다.

여타 업종에 비해 권리금이 고액인 데다 건물 내 병의원 입점 여부 등에 영향을 많이 받는 약국의 경우 임대차계약 중 작성한 '제소 전 화해 조서'가 임차인의 발목을 잡는 사례도 발생하고 있는 것으로 아는데요.

오늘은 상가변호사 닷컴 정하연 변호사님을 통해 제소 전 화해에 대한 개념과 임대차계약을 하려는 임차 약사가 이와 관련해 주의할 사항 등을 알아보도록 하겠습니다.

Q. 변호사님, 요즘 약국 임대차계약 중 제소 전 화해 조서를 요구하는 건물주나 임대인이 늘고 있는 추세라고 들었습니다. 제소 전 화해 조서의 개념과 어떤 효력을 갖고 있는지 궁금합니다.

=제소 전 화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 말합니다. 제소 전 화해는 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하는 제도로 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데 이 화해조서는 확정 판결과 같은 효력을 가집니다. 따라서 화해조서를 기초로 강제집행을 할 수 있습니다.

Q. 약국의 경우 제소전 화해 조서가 어떤 방식으로 작성되고, 주로 어떤 내용들이 포함될 수 있을까요.

=당사자가 제소 전 화해 내용을 정해 그 내용을 작성하고, 법원에 제소 전 화해를 신청하면서 작성한 내용을 제출합니다. 그러면 법원은 심리기일을 지정해 줍니다. 심리기일에 당사자 본인이나 대리인이 출석하게 되면 법원이 심리 후 제소 전 화해를 성립시키고 그 내용으로 제소 전 화해 조서를 작성합니다. 제소 전 화해 내용에는 주로 임대차계약 당사자, 임대차계약 계약기간, 월차임, 임대차계약에서 당사자의 의무, 의무를 위반했을 때 제재사항, 임대차계약 종료에 관한 사항, 임대차계약 종료 시 임차목적물 인도에 관한 사항 등의 내용이 포함됩니다.

Q. 임차인(임차 약사)은 임대차계약 과정에서 임대인이 제소 전 화해 조서 작성을 요구한다면, 그것을 받아들이는 것이 유리할까요. 더불어 제소 전 화해를 한다면, 임차 약사는 그 내용 중 어떤 부분을 주의해 작성하는 게 좋을까요.

=제소 전 화해 내용은 당사자의 의사에 의해 다양할 수 있으므로 제소 전 화해 조서 작성을 요구하는 임대인의 요구를 받아들이는 것이 유리한지 단정 지어 판단하기는 곤란한 것으로 보입니다. 다만 앞서 말씀드린 대로 일단 제소 전 화해가 성립되면 그 내용에 대해서는 법적 절차로 다투기가 매우 곤란한 점을 주의해야 합니다. 따라서 제소 전 화해 요청에 응하기 전에 그 내용을 꼼꼼히 검토하셔서 불리한 점이 없도록 해야 합니다.

Q. 제소 전 화해 조서 작성의 경우도 사전에 전문가의 조언이나 상담을 거친다면 추후 법적 분쟁 등이 발생했을 때 더 유리할 수 있을 것으로 보이는데요. 어떨까요.

=앞서 말씀 드렸듯 제소 전 화해에서 정한 내용에 대해 분쟁이 생길 경우 법적 절차를 통해 다투는 것이 매우 어렵기 때문에, 제소 전 화해를 체결하기 전 그 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 다만 법률 전문가가 아닌 당사자가 그 유불리를 검토하는 것은 어렵기 때문에 제소 전 화해 내용을 정하기 전 법률전문가의 조언이나 상담을 반드시 받는 것이 좋습니다. 전문가를 통해, 당사자 일방에게 불리하거나 강행규정에 위반되는 내용 등 추후 문제가 될 수 있는 내용을 검토해야 합니다.

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