조제료 25%가 월세...법원은 왜 임대인 손을 들었나

• ETC 구매 조건·조제료 연동 임대료 등 특약조건으로
• 임대인 권리금 청구 인용…약사에 1억6400만원대 지급 판결
• 법원 “계약상 약정 유효”… 불공정 계약 여부는 별도 쟁점

AI 생성. 

[데일리팜=김지은 기자] 상가 주인인 도매업자가 약국 임대차계약에서 ‘조제료 연동 월세’와 ‘조제료 10배 권리금’ 특약이 쟁점이 된 소송에서 승소했다.

다만 이번 재판은 단순 권리금 지급 여부를 넘어 도매업자인 임대인과 임차 약사 간 약국 임대차계약 조건을 수면 위로 올렸다는 점에서 주목된다. 

부산지방법원은 최근 약국 임대인이자 의약품 도매업체 대표인 A씨가 임차인인 B약사를 상대로 제기한 1억6000여만원의 권리금 회수 소송에서 A씨의 손을 들어줬다. 

이들은 지난 2021년 6월경 약국 상가에 대해 보증금 2억 원, 임대차기간 2021년 7월 1일부터 2023년 6월 30일까지로 하는 임대차계약을 체결했다.

월 조제료 25%를 월세로…ETC 구매 조건도

주목되는 점은 임대차계약에 따른 특약조건이었다. 특약에는 약국 차임에 대한 조건이 기재돼 있었다. 차임은 임차 약사가 공단으로부터 지급받는 ‘월 조제료의 25%(부가세 별도)’로 하되 월 조제료가 500만원 미만일 경우 해당 월은 차임을 면제하도록 했다. 

여기에 임차 약사가 조제료 정보를 누락하는 등 기망행위가 있을 경우 임대료를 2배로 인상하는 조항도 포함됐다. 

약국 임대인이자 도매업체 대표인 A씨와 임차 약사 간 임대차계약 특약사항. 

특히 계약 전제 조건으로 ‘임차인이 임대인이 지정한 자로부터 ETC(전문의약품)를 구매하는 조건’이 명시됐다. OTC는 예외로 했지만 사실상 처방약 거래를 A씨가 운영하는 도매상에 묶는 구조였다.

또 임대인은 약국 인테리어 일체의 소유권을 취득하는 대신 임차인은 별도 개업 비용 부담 없이 영업을 시작할 수 있도록 했다.

권리금 조건도 이례적이다. 월 조제료가 1천만 원 미만이면 권리금이 없고 1000만원 이상이면 조제료의 10배, 2000만원 이상이면 15배를 지급하도록 했다.

실제 조제료는 2022년 2월 1036만 원, 3월 1691만 원 등 1000만원을 넘긴 달이 있었고 평균 조제료는 약 1645만 원 수준으로 산정됐다.

이후 임차 약사는 임대인에게 임대차계약 갱신 요구를 했지만, 임대은 ‘약사가 처방약 독점구매할 의무를 위반했으므로 약사의 채무불이행’을 이유로 임대차계약을 해지한다고 통보했다. 

법원 “개업비용 면제·입지 이점 고려하면 지급 의무”

이에 임대인 측은 임대차계약을 해지하면서 약사가 계약 당시 약정한 대로 평균 조제료 1650여만원의 10배인 1억6450여만 원의 권리금을 지급해야 한다며 소송을 제기했다. 

이에 약사 측은 특약 문구상 권리금은 선택적으로 지급하는 구조일 뿐 의무사항이 아니라고 주장했다. 또 임대인이 별도의 임대차 무효 소송을 제기한 상황에서 권리금 청구는 부당하다고 맞섰다.

재판부는 임대인 손을 들어줬다. 법원은 ▲임차 약사가 인테리어가 완비된 약국을 인수해 통상적인 개업비용을 부담하지 않은 점 ▲상가가 병원 입점 메디컬빌딩에 위치해 입지상 이점을 얻은 점 ▲권리금이 월 조제료 1천만 원 이상일 경우에만 발생하도록 설계된 점 등을 종합해 권리금 약정은 유효하다고 판단했다.

이에 따라 약사는 1억6450만1800원 및 2023년 7월 1일부터의 지연손해금(2025년 7월 23일까지 연 5%, 이후 연 12%)을 지급할 의무가 있다고 판시했다.

앞서 임대인은 독점구매 의무 위반 등을 이유로 건물 인도 소송을 제기했지만, 항소심은 이를 인정하지 않았고 대법원에서 확정됐다. 즉, 독점구매 조항 자체가 곧바로 계약 해지 사유로 인정되지는 않았다.

그럼에도 이번 권리금 소송을 통해 드러난 계약 구조는 적지 않은 파장을 예고한다.

조제료 연동 임대료, 처방의약품 특정 도매상 구매 조건, 조제료 배수에 따른 권리금 산정 등은 약사의 경영 독립성을 상당 부분 제한하는 구조라는 지적이 나오기 때문이다. 

약사사회 일각에서는 임대인이 임차 약사를 교체하며 약국 영업 구조를 유지하는 방식이 사실상 ‘변형된 면대약국’과 다를 바 없다는 비판도 제기된다.

다만 법원은 이번 사건에서 계약의 불공정성이나 무효 여부 자체를 판단하기보다는 당사자 간 명시적 약정의 효력에 초점을 맞췄다.

결국 이번 판결은 “계약은 유효하다”는 사법적 결론과 별개로, 약국 임대차 시장에서 도매업자-임차약사 간 권력 불균형과 구조적 종속 문제를 다시금 공론장으로 끌어낸 사건으로 평가된다.