약국 등 임차인, 권리금 분쟁 승소 위해 꼭 챙겨야 할 것은?

• 계약서 한 장이 회수권을 만든다… 주선 사실을 입증하는 최소한의 기준
• 주선행위 입증 실패로 기각되는 권리금 청구들

[데일리팜=강신국 기자] 상가 권리금 분쟁에서 임차인이 가장 자주 오해하는 부분은 권리금 회수를 위해 노력했다는 주장만으로도 소송이 가능하다는 인식이다. 그러나 실제 재판에서는 광고를 하고 문의를 받았다는 사정만으로는 권리금 회수권이 인정되지 않는 경우가 반복되고 있다. 

권리금소송의 핵심은 ‘노력의 정도’가 아니라, 법이 요구하는 주선행위가 실제로 존재했는지 여부에 있다는 것이다. 

24일 엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "상가건물임대차보호법이 보호하는 것은 권리금 회수를 위한 시도가 아니라, 신규 임차인을 임대인에게 연결하는 구체적 주선행위"라며 "광고·문의·내부 검토 단계에 머문 경우에는 권리금 회수권 자체가 부정되는 구조"라고 설명했다.

실무에서 가장 많이 발생하는 패소 유형은 신규 임차인과의 협의가 어느 정도 진행됐음에도, 이를 입증할 계약서나 합의서가 전혀 남아 있지 않은 경우다. 

임차인은 "실제로 권리금을 주고 들어오겠다는 사람이 있었다"고 주장하지만, 재판부는 권리금 액수, 임대차 조건, 인도 시점 등 핵심 조건이 특정된 문서가 존재하는지를 먼저 살핀다. 이 단계에서 객관적 자료가 없으면, 주선행위 자체가 인정되지 않는다.

엄 변호사는 "권리금 계약서가 반드시 완성된 형태일 필요는 없지만, 최소한 신규 임차인과 권리금 지급을 전제로 한 계약 초안, 문자 합의, 조건 정리 문서 등 주선의 실재를 보여주는 흔적은 남아 있어야 한다"며 "이 한 장의 자료 유무가 권리금 회수권의 존부를 가른다"고 지적했다.

특히 임차인들이 흔히 착각하는 부분은 ‘임대인의 방해’가 있어야만 권리금소송이 가능하다는 인식이다.

그러나 임대인의 거절이나 방해가 문제 되기 이전에, 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 주선행위 단계에 도달했는지가 선행 판단 대상이 된다. 주선행위가 부정되면, 임대인의 태도와 무관하게 청구 자체가 기각될 수 있다.

엄 변호사는 "권리금 분쟁은 계약 종료 시점이 아니라, 계약 종료 6개월 전부터 이미 법적 구조가 작동한다"며 "이 시점부터는 노력했다는 말이 아니라, 무엇을 했고, 누구와, 어떤 조건까지 합의했는지를 증명할 수 있도록 기록을 남기는 전략이 필요하다"고 강조했다.

권리금 소송은 감정의 문제가 아니라 구조의 문제다. 광고를 했는지, 문의가 많았는지가 아니라, 법이 요구하는 ‘주선행위’가 실체적으로 존재했는지가 승패를 좌우한다는 점에서, 임차인에게 요구되는 준비의 수준은 생각보다 훨씬 구체적이라는 이야기다.