이문동 재개발로 뉴타운 기대 '꿈틀'

• 낙후 저층 상가 위주 약국 밀집… 클리닉 빌딩 아직은 미미

[약국입지 탐방]-(6)이문동 뉴타운 개발지역

서울 동대문구 이문동 한국외국어대학교 부근이 뉴타운 개발 지역으로 새로운 형태를 갖춘 주거지대로 변모할 예정에 있어 이 일대 약국도 한층 업그레이드 될 전망이다.

서울시는 작년 말 도시재정비위원회를 열고 이문 1~3동과 휘경 1동 일대 면적 101만4313㎡에 해당하는 이문·휘경 뉴타운 조성을 위한 ‘이문·휘경 재정비촉진계획안’을 조건부 가결하고 오는 2015년까지 총 1만1618가구에 달하는 친환경 주거단지를 건설할 계획이다.

이에 따라 서울 타 지역에 비해 노후주택이 많고 기반시설이 열악했던 서울 동대문구 이문동과 휘경동 일대가 개발 기대에 들썩이고 있다.

낙후 지역 특성, 양분화… 개발 기대 분위기

한국외대 서울 본교 앞 일대는 전철 1호선 외대앞역을 기점으로 상권이 양분되는 특성을 갖고 있다.

위치는 외대-A상권-외대앞역-B상권으로 명확하게 구분지어지며 이에 따라 유동인구와 약국 규모 등도 명확하게 나뉘는 특성을 갖고 있다.

외대 앞은 대학교 부근답게 평균 유동인구가 4만6천700명에 달하고 특히 A지역은 1인 세대 비율이 40%가까이 되는 특성이 있다. 때문에 주로 20~30대 젊은 층이 소비를 주도하고 있기 때문에 주로 외대 앞 A지역 상권은 PC방, 술집, 화장품 가게, 식당이 단연 압도적으로 즐비하고 권리금이 B상권에 비해 다소 높은 편이다.

반면 전철역을 기준으로 오른쪽에 위치한 B상권 지역은 단독주택과 아파트 주거단지가 많고 비교적 노후 된 저층 상가가 많으며 유동인구 또한 주민들이 많아 소규모 재래시장, 부동산, 학원, 약국 및 의원들이 많다.

또한 B지역 약국은 대체적으로 소규모에 5m 간격으로 앞, 옆으로 밀집돼 있고 오래된 것이 특징이다.

이 같이 전철을 사이에 두고 유동인구의 특성이 확연히 다르기 때문에 이 지역 약국의 밀집도와 규모, 클리닉 빌딩 위치 또한 다른 특성을 보이고 있다.

외대역 반경 500m 주변 모습. 현재 클리닉 빌딩은 2~3개 정도 수준이며 대부분이 낡은 저층 상가 위주로 분포돼 있으나 재개발 후 뉴타운으로 변모하면 클리닉 빌딩들이 들어설 것으로 전망된다.

또한 이 일대는 통상 일컬어지는 형태의 클리닉 빌딩은 거의 없으나 외대 정문 부근과 길 건너편 신축 건물에 2~3개 가량 눈에 띄고 그 외에는 저층 노후 상가들 사이에 의원이 입주해 있는 수준에 그치고 있다.

거주 지역으로 뉴타운 개발의 최대 수혜지역으로 꼽히는 B지역은 실상 매우 낙후된 면모를 보여준다. 약국의 수만큼이나 부동산도 밀집돼 있어 뉴타운 개발의 기대심리를 잘 반영해주고 있다.

클리닉 건축 경쟁 시 임대·보증금 상향 재편될 듯

현재 이 지역은 개발 기대로 아파트 상담은 많은 반면 상가 매물 및 임대 건은 거의 전무한 상태다.

이 지역 한 부동산 관계자는 “개발이 발표되기 전부터 상가 매물을 모두 들어간 상태”라며 “아직까지는 임대료나 권리금 폭등이 있지는 않지만 약국이 많은 편이라 당장 개설하기 힘들 것”이라고 말했다.

즉, 개발이 어느 선에서 어떻게 이뤄지는지 알 수 없지만 낡은 건물에 인테리어를 하고 입주하게 되면 자칫 건물을 헐리게 될 때 손해는 감수해야한다는 것.

현재 A-B 지역 전체를 놓고 드물게 나와 있는 상가 33㎡(1평=3.3058㎡)를 기준으로 권리금은 8000만원~1억에 보증금 3000만원 선, 임대료 월 90~200만원 선으로 입지에 따라 보증금보다 임대료 편차가 큰 편이다.

뉴타운 개발지역으로 지정된 이문·휘경 지역은 앞으로 공원 및 녹지가 기존보다 0.3%(3200㎡~8%(8만755㎡) 가량 증가될 계획이며 현재는 이 일대 상습 정체 해소와 보행 공간 확보를 위해 2008년 10월까지 지하차도를 건설 중에 있다.

외대역 일대 상습 정체 구간의 해소와 보행 공간 확보를 위해 2008년 10월까지 완공을 목표로 현재 지하차도를 건설하고 있다.

이 밖에 초등학교와 고등학교 1개교씩이 신설될 예정이며, 선진국형 집단 에너지 시스템과 쓰레기 자동배송 시스템이 도입되는 한편, 외대~외대앞역 269ｍ구간은 ‘국제문화거리’로 조성되기 때문에 그 기대가치가 두드러진다.

따라서 개발이 본격적으로 진행되면 클리닉 빌딩이 대거 들어설 것으로 전망돼 그 이후 보증금과 임대료가 상향 재편될 것으로 보인다.

부동산 관계자는 “현재까지는 의원 문의가 거의 들어오지 않고 있다”며 “그러나 개발이 구체적으로 진행돼 이 지역 건물이 헐리거나 재개발에 본격적으로 착수하게 되면 그때 클리닉 빌딩 등이 대거 들어서서 보증금과 임대료 등을 상승시키지 않겠냐”고 내다봤다.