상가분양후 개국, 공동명의 취득시 절세 유리

• 손원호 세무사, "소득세 축소에 임대료 경비처리 가능"

세법은 '뭉치면 망하고, 흩어지면 산다'는 개념으로 접근하는 것이 절세의 기본 원칙이다.

소득이 분산될수록 가족은 흩어질수록 절세의 방법이 시작되는 것이다. 상가를 분양받아 개국할 경우 약사 본인명의로 하면 한 사람에게 집중돼 약국의 특성상 부가가치세도 환급받을 수 없고 소득도 분산되지 않아 절세하기 어렵다.

손원호 세무사가 상가를 분양받아 개국하는 경우 절세방안을 사례를 들어 조언했다.

[사례]=A약사가 상가를 분양받아 개국하려는데 누구 명의로 할 것인지 고민하고 있다. 배우자는 소득이 없는 상태다. A약사 명의로 할 경우 분양회사에 지급한 부가가치세 3000만원은 그대로 환급받을 수 있다는 얘기를 듣고 본인 명의로 상가를 분양받아 담당세무사에게 의뢰해 부가세를 환급 받았다. 아직 약국이 오픈된 상태가 아니므로 사업자등록증은 분양계약서를 제출해 임대업으로 신고하고 부가세를 환급받은 상태다.

◆문제점=확정신고때 환급받은 부가가치세를 반환해야 하는 문제가 발생한다.

임시로 조기환급을 받은 부가가치세는 확정 신고기간에 조제매출과 매약매출의 비율에 따라 조제매출에 상응하는 부가세를 다시 내놔야 한다.

또 약국의 경비가 부족해 약국건물을 감가상각해 경비처리할 경우 경비처리된 부분만큼은 향후 건물이 매매될 때 양도소득세도 증가하게 된다.

건물이 약사 본인명의인 경우 임대료가 없어 소득세 경비가 부족하다는 이유로 건물에 대한 감가상각을 하게되면 향후 약국상가를 매매할때 건물 취득가액에서 이미 감가상각비로 경비 처리된 부분을 제외하고 양도차익을 계산하게 되기 때문이다.

이와함께 임대료가 없으므로 임차인보다 국세청에서 인정 고시하는 소득률이 높게 책정된다. 국세청은 본인명의의 약국이라면 타인건물의 약국에 세들어 개국하는 사람과 차별을 두고 과세를 할 것이다. 따라서 재산과 소득을 분산하는 방법을 이용해야 절세할 수 있다.

◆절세대책=①상가 명의자 선택: 일반적으로 상가 취득을 위한 대출이 있을때 배우자 단독명의로 하고 대출이 없을 경우 배우자와 공동명의로 하는 것이 좋다. 대출이 있으면 그 이자비용을 임대소득세 계산시 경비로 인정받기 위해서는 배우자 단독으로 사업자등록을 해야한다.

공동으로 할 경우 동업관계가 돼 취득을 위한 대출금은 투자금액에 해당된다고 해석해 국세청서는 이자를 경비로 인정하지 않고 있다. 따라서 공동명의로 임대소득을 분산시키고 추후 매매시 양도소득세를 절감하는 것이 좋다.

②사업자등록 신청: 상가부동산의 명의를 배우자 또는 배우자와 공동명의일 경우 임대사업에 대한 사업자등록을 신청해야 한다. 분양 계약일로부터 20일 이내에 하는 것이 안전하며 지나치면 상가를 취득하면서 지급한 부가가치세를 일부 돌려받을 수 없게된다. 이어 인테리어를 마치고 개국을 위한 약국개설등록을 하기전에 임대차계약을 체결해야 한다. 즉, 배우자 단독명의일 경우 배우자와 약사본인의 임대관계를 성립하기 위해 제3자와 임대계약을 하듯이 임대차계약을 맺어야 하는 것이다. 물론 임대보증금과 임대료는 시세대로 한다. ③상가건물에 대한 부가가치세 조기환급 신청: 약국과의 임대차계약 및 약국의 사업자등록 신청여부와 상관없이 임대업을 위한 건물취득과 관련된 부가가치세는 별도로 환급 신청할 수 있다.

분양회사로부터 세금계산서(건물취득분)와 계산서(토지취득분)를 수취했다면 이를 세무전문가에 의뢰해 자문받고 부가세 조기환급을 받을 수 있도록 한다.

이때, 국세청에서 실제거래여부를 확인하기 위해 대금이 지급된 내역을 요구하무로 반드시 명의자 통장에서 분양대금이 지급돼야 한다.