상가주인, 약사와 소송전...바로 앞 점포 약국계약 빌미

• 임차 약사, 임대차계약 종료 직전 같은건물 동일상호 약국 개업
• 임대인, 임차 약사·점포주 상대 영업금지·손해배상 청구 소송
• 법원 "피고들, 약국 문 닫고 임대인에 매월 임차료 상당 배상" 판결

[데일리팜=김지은 기자] 10년 넘게 약국을 운영해 온 약사가 임대차 계약 만료 직전 같은 건물 바로 앞 점포에서 같은 이름의 약국을 개설해 운영하자 임대인이 반격에 나섰다. 법원은 상가 관리규약 등을 감안해 임대인의 피해를 인정했다.

수원지방법원 안산지원은 최근 A씨가 B약사와 C건강기능식품 업체를 상대로 제기한 영업금지 등 청구를 모두 받아들였다. A씨는 B약사와 C씨에 대해 C씨가 소유한 점포에서 ‘약국 영업을 하거나 제3자로 하여금 약국 영업을 하게 해서는 안된다’는 내용과 피고들이 공동해 이들이 개설한 약국이 폐업할 때까지 매월 224만원을 지급할 것을 청구했다.

A씨는 지난 2005년 경기도 안산의 한 건물 상가를 매수했다. 4년 뒤인 2009년 A씨는 B약사와 임대차보증금 1억원, 월차임 230만원, 4년 기간의 임대차계약을 체결, 그 무렵부터 B약사는 약국을 운영했다.

이후 A씨와 B약사는 3, 4년 단위로 임대차계약을 연장했고 2022년 3월 임대차계약 기간이 최종 만료됐다.

이 가운데 C건기식 업체는 2018년 사건의 약국이 위치한 상가 같은 층에 있던 점포를 매수해 소유권 이전 등기를 마쳤고, 2021년 12월 경 이 점포에 약국이 개설됐다.

문제는 B약사가 이 자리에 약국을 개설했는데, 자신이 같은 층 다른 점포에서 12년 간 운영해 왔던 약국 이름을 그대로 사용했다는 점이다. 약국을 개설한 시점은 임대인인 A씨와의 임대차계약이 만료되기 전이었다. 2개의 점포는 복도를 사이에 두고 마주 보는 위치에 있다.

이런 상황을 두고 A씨는 임차인인 B약사와 점포주인 B업체가 업종제한 약정을 위반했다며 해당 점포에서의 약국 영업 금지와 불법적인 약국 영업으로 인해 발생한 월 320만원 상당의 차임에 대한 손해를 배상해야 한다고 주장했다.

A씨는 “점포 분양 당시 건축주들로부터 업종을 약국으로 지정해 분양받았다”며 “업종제한약정은 상가 내 다른 점포의 수분양자, 양수인 또는 임차인에게도 구속력이 있음에도 임차인인 B약사와 상가 소유자는 C업체는 업종제한 약정을 위반해 약국을 영업을 하고 있다”고 주장했다.

하지만 B약사와 C업체 측은 이 사건 상가는 각 점포 별로 업종을 정해 분양한 경우에 해당하지 않는다고 맞섰다.

이들은 “설령 A씨 소유 점포에 업종제한약정이 있더라도 이는 분양자와 A씨 사이에서만 채권적 효력을 가질 뿐, 업종제한 약정을 하지 않는 한 이 사건 상가의 다른 점포 소유자나 임차에 대해서는 효력이 미치지 않는다”면서 “피고들(B약사, C업체)은 원고 상가 업종제한 약정을 명시적으로나 묵시적으로 동의한 사실도 없는 만큼 약정에 따를 의무가 없다”고 강조했다.

법원은 이 상가의 상가분양계약서, 관리규약에 기재된 내용과 해당 내용에 대한 상가 구분 소유자들의 동의 여부 등에 집중했다. 더불어 A씨 소유 점포가 이 상가에서 10년 넘게 사실상 독점적으로 약국으로 운영돼 온 점, 이 상가가 다른 점포들과 비교했을 때 평당 분양가가 10배 이상 차이가 나는 점 등도 고려 대상에 포함됐다.

법원은 “사건 상가의 분양자들은 A씨 점포 최초 분양자에게 독점적 약국 운영권을 부여했고, 이 사건 상가 입점자들은 해당 점포에서의 독점적인 약국 운영을 수임하기로 동의했다고 보는 것이 타당하다”며 “따라서 피고들은 이 사건 상가 1층 다른 점포에서 약국 영업을 하거나 제3자로 하여금 약국 영업을 하게 하지 않을 의무가 있다”고 밝혔다.

법원은 또 B약사와 C업체가 A씨에 대해 손해를 배상할 의무도 있다고 봤다. 해당 점포에서 약국 영업을 하지 말아야 할 의무를 공동으로 위반해 약국을 운영해 온 만큼 손해배상 책임이 따른다는 것이다.

손해배상 범위는 B약사가 A씨 소유 점포에서 약국을 운영할 당시 월차임으로 320만원을 지급해 왔던 점을 감안, A씨가 B약사와의 임대차계약 종료 이후 새 임차인과 계약을 하지 못한 기간을 범위로 잡았다.

단, 이 기간에 A씨가 새 임차인과 임대차계약을 체결하려는 노력을 하지 않은 점을 감안해 배상액의 범위는 손해의 70%로 제한, B약사와 C업체 측이 공동해 A씨에게 매월 224만원을 배상하라고 주문했다.

법원은 “피고들은 이 사건 상가에서 약국 영업을 하거나 제3자로 하여금 약국 영업을 하게 해서는 안되고 공동해 피고들의 불법 행위로 인해 원고인 A씨에게 손해가 발생한 날인 원고 상가에서 B약사와 임대차계약이 종료된 다음날부터 피고들이 사건의 점포에서 약국 영업을 폐업할 때까지 매월 224만원을 지급할 의무가 있다”고 판시했다.