약사의 패착…"명도소송 중 권리금 손배소 하지마라"

• 우종식 변호사 "동시이행항변 주장하면 법리상 인정받기 어려워"

명도소송 중에 '권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 받아야 한다'며 약국을 인도하지 못한다는 동시이행항변을 주장하면 법리상 인정받기 어려운 것으로 나타났다.

우종식 변호사는 1일 명도소송 중에 발생할 수 있는 권리금 손해배상 주장에 대한 법원판결 내용을 분석했다.

◆사건 = A약사는 2006년 2월 임대차 보증금 5억, 차임 월 660만원에 약국을 임차했다. 임대기간은 2006년 10월9일부터 2008년 10월31일까지로 정했다. 이후 몇차례 갱신과 묵시적 갱신을 통해 지속적으로 약국으로 운영했다.

그러나 건물주가 돌연 계약 종료를 선언했다. 건물주는 2016년 4월22일과 같은해 8월25일 계약 갱신의사가 없다며 같은 해 9월30일 임대차 계약이 종료됐다고 통보했다.

이에 약사는 상가건물 임대차보호법상 권리금 상당의 손해배상 청구권을 가지고 있다며 손해배상을 받기 전까지 상가 인도의무가 없고 이를 원인으로 상가건물에 대한 유치권을 행사한다고 항변하며 권리금 손해배상 소송을 진행했다.

◆법원 판단은 = 광주지법 순천지원은 최근 "임차인의 목적물 반환의무는 임대차 계약의 이행으로 이뤄진 원상회복 의무이지만, 권리금 회수기회 보호의무 위반으로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에 따라 발생, 서로 그 발생원인이 다르기 때문에 이행상의 견련관계가 없는 만큼 동시이행의 항변은 이유가 없다"고 판시했다.

우종식 변호사 제공

법원은 "유치권의 경우 그 물건에 관해 생긴 채권인 경우에만 행사할 수 있는 만큼 피고가 주장하는 상가건물 임대차보허법상 권리금 상당의 손해배상청구권은 이 상가에 관해 생긴 채권이 아니므로 유치권도 인정할 수 없다"고 밝혔다.

◆판결 해석 = 우종식 변호사는 "명도소송 중에 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 받아야 한다며 그때까지 인도하지 못한다는 동시이행항변을 주장하는 경우가 간혹 있는데 이러한 주장은 법리상 인정될 수 없다"고 설명했다.

우 변호사는 "이 사건의 경우 비록 명도소송에서 패소했지만 상가건물 임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호조항 위반에 의한 손해배상 청구권 발생요건을 그나마 갖추었던 것으로 보인다"며 "그러나 계약 종료시까지 아무런 준비도 없이 명도소송을 당하는 중에 손해배상을 요구하는 것은 명도도 당하고 손해배상청구도 할 수 없는 상황에 빠질 수 있다"고 말했다.

우 변호사는 "명도소송과 별도로 권리금 회수기회 보호를 위해 상가건물임대차보호법에서 정하는 요건을 반드시 충족시켜야 한다"며 "이에 대하여 스스로 진행할 자신이 없거나 도움이 필요한 경우 반드시 전문가와 상의를 해야 한다"고 조언했다.

우 변호사는 "약국, 카페, 제과점, 치킨집, 음식점 등을 포함한 5년 초과 상가건물 임대차에 있어 일반적으로 일어날 수 있는 상황"이라며 "일단 권리금 회수 기회 보호를 위한 모든 요건을 갖춘 이후에 명도소송의 대응과 별도로 손해배상 청구도 진행해야 한다"고 강조했다.