약국 권리금 회수 방해하는 점포주 대응 방법은

• 오아람 변호사 "'정당한 사유' 없다면 손해배상 소송 가능"

[데일리팜=김지은 기자] 최근 점포주나 건물주, 임차 약사 간 권리금 회수를 사이에 둔 분쟁이 늘고 있는 가운데, 임대인이 권리금 회수를 방해했을 때 임차 약사의 법적 대응 방법이 소개돼 주목된다.

28일 법무법인 신세기 오아람 변호사는 서울시약사회지 약국법률상담 코너에서 '약국 임대차계약 도와주세요'를 통해 약국 권리금 회수 관련 분쟁에서 임차 약사가 대처할 수 있는 방안을 소개했다.

오 변호사는 먼저 임대인이 ‘정당한 사유’없이 임차 약사의 권리금 회수를 방해한 경우 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 밝혔다.

임대인이 권리금 회수를 방해하거나 기회를 박탈했다면 임차 약사는 어느 정도의 손해배상을 받을 수 있고, 분쟁 발생 시 임대인 측 방해 행위 등에 대한 입증은 어떻게 해야 할지, 오 변호사의 설명을 바탕으로 정리해 봤다.

◆'정당한 사유' 없는 권리금 회수 기회 방해, 손해배상액 책정=상가건물 임대차보호법에 따라 임대인이 배상해야 하는 손해배상액은 새 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

새 임차인으로부터 받기로 한 권리금의 액수와 임대차 종료 당시 객관적으로 형성돼 있는 권리금 액수를 비교해 그중 낮은 액수 이하 금액을 손해배상으로 받을 수 있단 말이다.

여기서 객관적 권리금 액수란 상가건물의 설미나 인테리어 등 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 상가건물 위치에 따른 이점이나 인근 상가건물의 권리금 거래 수준 등을 종합적으로 고려해 결정된다.

오 변호사는 현재 국토교통부에서 2015년부터 상가권리금의 감정평가 절차와 방법 등에 관한 기준을 마련해 고시했고, 국토교통부 홈페이지(정보마당-법령정보-행정규칙-감정평가 검색)에서 조회할 수 있다고 밝혔다.

오 변호사는 "해당 기준은 유형재산(영업시설 등)과 무형재산(거래처, 신용 등)을 객관적으로 평가하는 기준을 마련한 만큼 객관적 권리금 사정에 참고할 수 있다"며 "단, 법원이 위 국토교통부장관 고시를 반드시 따라야 하는 것은 아니고 구체적 손해배상액은 소송에서의 감정절차를 통해 결정된다"고 말했다.

◆임대인의 권리금 회수 방해 행위 입증 누가하나=오 변호사는 임차인이 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 있었다고 주장하고 입증해야 한다고 밝혔다. 예를 들어 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 경우 재판 과정에서 임대인이 그 사실을 부인하면 임차인이 거절이 있었음을 직접 입증해야 하는 것이다. 따라서 증거를 철저히 남겨둘 필요가 있다는 것이다.

단, 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에는 계약체결을 거절할 수 있는데, 구 사유에 대해선 임대인이 입증해야 하는 것이다.

임대인이 임차 약사가 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했지만 '임차인이 주선한 자가 신용불량자여서 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없다'와 같은 정당한 사유가 있는 경우에 한해, 임대인은 이를 입증하고 손해배상 책임을 면할 수 있는 것이다.

◆손해배상 청구, 언제까지 가능한가=오 변호사는 상가임대차보호법 제10조의4 제4항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸해 더 이상 청구할 수 없다고 설명했다. 3년 내에 청구해야 손해배상을 받을 수 있다는 것이다.

오 변호사는 또 임차 약사가 만약 3기의 차임액에 해당하는 금액에 연체 등 임대 기간 중 과실이 있었다면 예외적으로 권리금 보호를 받지 못하도록 돼 있다고도 밝혔다.

그는 "예를 들어 계약상 1기의 차임액이 500만원인 경우 임차인이 여러 번에 걸쳐 차임액을 조금씩 연체해 그 합계 연체 금액이 1500만원 이상이 됐다면 임차인은 권리금 기회를 받지 못하게 된다"고 말했다.