30억 호가 25평형 약국매물, 최대 7억 급락

• 평당 9,000만원~1억1,000만...하락세 지속 전망

최대 3천만원까지 분양가가 하락한 레이크팰리스 B동 상가는 2층 신한은행을 제외하고 분양이 이뤄진 곳이 없다.

분양 평수 25평에 30억원(평당 분양가 1억2,000만원)을 기록해 세간의 이목을 집중시켰던 잠실4단지 '레이크팰리스 B동' 상가의 분양가가 최대 3,000만원까지 하락했다.

기존 1층 평당 분양가가 1억2,000만원~1억3천만원이었지만, 분양가 조정 후 현재는 9,000만원~1억1,000만원으로 떨어졌다.

의원이 입주할 수 있는 3·4·5층 분양가는 현재 2,000만원에서 최대 3,500만원까지 책정됐다.

하지만 이같은 하향 조정 후에도 여전히 분양가에 '거품'이 남아있다는 것이 부동산 전문가들의 시각이다.

부동산 전문가들은 "향후 잠실 3단지 분양이 시작되는 등 각종 호재들이 남아있긴 하지만, 고가 상가의 분양가 하향 조정 움직임은 앞으로도 계속될 것"이라고 강조했다.

분양가 하향조정, 그 이유는

이같은 분양가 하향조정의 원인은 분양가 대비 수익률을 소비자들에게 제시할 수 없어, 분양 자체가 이뤄지지 않았기 때문이다.

또한 레이크팰리스 입지보다 상권 접근성이 좋은 잠실 주공3단지의 분양이 임박하고 있다는 소문과 맞물려, 3단지와 경쟁구도를 벗어나기 위한 것으로 풀이된다.

부동산 관계자들은 "4단지가 3단지에 비해 경쟁력에서 밀린다는 판단하에 가격을 내렸을 것"이라면서, "3단지 상가 최초 분양가도 평당 1억3,000만원선에서 책정될 가능성이 높다"고 내다봤다.

또한 이 지역 부동산가에는, 당초 레이크팰리스 B단지상가 건물주였던 Y씨가 증여세 명목으로 40억원을 대출받았고, 시행사에 이같은 대출내역을 끼고 약 400억여원에 건물을 넘기는 과정에서 '거품'이 발생했다는 소문도 돌고 있다.

한편, 잠실 3단지 상가분과 관련해서는 "현재 상가의 2/3가 조합원들의 소유로, 나머지 상가분에 한해 일반분양이 시작되면 분양가 상승을 위한 '알력'들이 판을 칠 것. 거품을 조심하라"고 업계 관계자들은 말하기도 했다.

이곳에서 수익 내려면, 하루 처방은 몇 건?

보통 분양업체에서는 대출 40%를 받았다는 가정하에 7~8%를 상가 수익률로 제시하고 있다.

예컨대 레이크팰리스 B동 상가(평당 9,000만원·20평)의 경우, 대출 40%를 받는다는 가정 하에, 연간 7%의 수익률을 내려면 약사 본인 인건비를 제하더라도, 하루 평균 처방전을 최소한 135장씩 26일간 받아야 가능하다.

잠실 4단지 약국 개국, 다른 방법은 없나

잠실 4단지 지역에 약국을 개업하고 싶지만 고가의 분양가가 부담이 된다면, 맞은편 상가에 눈을 돌리는 것도 좋다.

레이크팰리스 4차선 맞은편 상가들이 속속 약국용 매물들을 내놓고 있기 때문.

먼저, B동 상가 앞 횡단보도 맞은편에 있는 30평 비디오대여점이 약국 매물로 나와 있다. 이 건물에는 내과·비뇨기과·소아과·치과가 영업 중에 있지만, 약국은 없는 상황이다.

이 매물은 권리금 1억8,000만원~2억원에 보증금 3,000만원, 240만원 월세가로 시장에 나와있다.

잠실 4단지 사거리에 빼곡히 들어서 있는 아파트들

이 외에도 대로변을 따라 약국용 매물들을 쉽게 찾을 수 있다.

한 23평 약국용 매물은 권리금 1억5,000만원이며, 보증금 5,000만원에 월세 400만원의 가격으로 나와 있다.

또 다른 9평 짜리 매물은 권리금 1억1,000만원이며, 보증금은 2,000만원, 월세 220만원에 나와 있다.

한편, 레이크팰리스 B동 상가 바로 옆 A동에도 임대 형식으로 1층에 약국이 들어갈 자리가 있는데, 14평 규모인 이곳은 권리금 8,000만원에 보증금 8,0O0만원, 월세는 350만원이다.

하지만 같은 상가 3층에 10평 규모로 층약국이 들어선 상태라, 향후 두 약국간의 소소한 다툼이 생길 가능성이 크다. 이 층약국은 보증금 2,000만원에 150만원 월세를 주고 들어왔다.

고분양가 상가에 대한 전문가들의 시각

이에 대해 상가뉴스레이다 정미현 연구원은 "고가의 상가는 수익률을 끌어내기가 쉽지 않다"고 전제하고, "임대수입이나 직접 상가를 운영하기 보다는 일단, 보유가치에 비중을 두고 접근하는 것이 좋다"고 말했다.

또한 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 "최근 조사결과에 따르면 10명 중 9명이 분양가가 10%이상 거품이라고 생각하고 있다"로 말했다.

이어 그는 "분양을 받을 시 에는 업체측의 제시 수익률보다 주변 임대시세를 감안해 2% 내외로 하향 조정한 후 실제 수익률을 따져봐야 한다"고 조언했다.