상가후분양제 시행 3년 '절반의 성공'

• 3천㎡ 적용면적 이하만 분양, 법맹점 보완 시급

상가 분양절차 강화로 분양사고 차단을 위해 전격 도입된 상가후분양제가 지난 4월23일을 기점으로 시행 3년째를 맞았다.

건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)에 따르면 분양 사업자는 대지 소유권 확보, 착공 신고후 신탁계약 및 대리사무계약 또는 분양보증을 받아야 한다.

아울러 그 외 골조공사 3분의 2 이상을 완료 후 2 이상의 건설업자에게 시공 연대보증의 요건을 갖추고 허가권자로부터 분양신고 수리를 통보 받아야 건축물 분양이 가능하다.

건분법 적용대상은 분양면적 3천㎡ 이상인 건축물, 일반 업무시설 중 오피스텔로, 20실 이상인 건축물, 바닥면적 3천㎡ 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 건축물 등이다.

건분법은 또 분양광고, 분양설계, 대금납부 등의 관련 내용도 규정해놓고 있어 비교적 공급업체에 대한 투명성 확보의 길을 터주는 계기가 됐다는 평가다.

때문에 업계의 시각은 후분양제 실시 이후 건축인허가 및 신탁사 연계등 관련 업체들의 투명화 노력이 한단계 진보했다는 점을 후분양제의 성과로 짚어내고 있다.

이와관련해 한 부동산 시행업체 관계자는 “예전과 달리 소비자들도 분양업체측의 자금 안정성 확보 여부에 민감하게 반응하기 때문에 일정 사업 규모 이상을 공급하는 시행사 역시 고객의 투자금 보호 욕구를 무시하면서까지 무리하게 사업을 진행하지는 않는다”고 밝혔다.

또 다른 분양업체 관계자도 “과거 토지 매입과 건축 인허가도 없이 상가를 공급했던 때와 비교해 보면 요즘 대지 소유권 확보와 건축허가는 기본사항”이라며 분양업체 측의 허가사항과 자금관리 면에서 상당부분 투명해졌다고 설명했다.

그러나 신탁계약, 분양보증등을 통해 선분양 요건의 자격을 부여한다고 해도 개발 사업규모가 현저히 적으면 관계사들의 관심으로부터 멀어질수 밖에 없어 법률 요건을 갖추기 어려운 상황도 있음을 지적하고 있다.

문제는 노골적으로 법의 허점을 이용한 선분양.

최근 인천택지지구 내 일부 분양 중인 상가가 “3000㎡ 이하만 분양”이라는 홍보문안을 공공연히 사용해왔듯, 법 적용 면적 이하만 분양하고 나머지는 임대로 돌리는 등 비용절감(신탁 및 보증 수수료 등)과 빠른 사업자금 조달을 위해 의도적으로 선분양에 나서는 업체들도 적지않아 후분양제 보완의 필요성도 대두되고 있다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “투자자 보호를 위한 후분양제의 취지를 살리려면 분양이든 임대든 적용 범위를 더욱 구체화 해둘 필요가 있다”고 밝혔다.

아울러 “투자자들 스스로도 지자체를 통해 정식절차를 밟은 상가인지 또는 토지매입증명서, 건축허가, 자금관리(신탁계약) 등의 사항을 필히 확인해둠으로써 상가 분양 문화의 투명성 확보에 관망자가 아닌 당사자로서 적극 노력해야 할 필요가 있다”고 강조했다.