생존권 걸린 약국 독점업종 방어 '이것 만은 꼭'

• 부동산 업계, 분양·매매시 타점포 업종 독점여부 꼭 따져봐야

같은 건물에 경쟁약국이 입점해 약국간 분쟁이 잇따르자 동종업종 지정을 안전하게 유지하는 방법에 대한 약사들의 궁금점이 커지고 있다.

주변 약국만의 이야기 같지만 언제든지 발생할 수 있는 문제이기 때문이다.

25일 부동산 업계에 따르면 보통 중복업종 금지 또는 경업 금지 관련 소송의 쟁점은 크게 분양분양계약서 상의 지정업종에 따른 경우와 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률에서 정하는 규약 등 크게 두 가지로 나뉜다.

우선 분양계약서 상 특정한 지정 업종이 기재돼 있다면, 다른 점포 수분양자들과의 관계에서 서로간에 특정된 지정 업종을 준수하는 약속을 한 것으로 법원은 해석하고 있다.

하지만 분양당시 101호가 약국으로 지정돼 분양됐고 같은상가 105호는 지정 업종 없이 제과점으로 운영돼다 여러차례 소유권 이전 후 105호가 약국으로 업종을 변경하면 어떻게 될까?

이 경우 101호 약국주인이나 임차인은 105호 주인이나 임차인에게 지정업종권을 강제할수 있을지가 쟁점이 된다.

105호 제과점 점포 주인이나 임차인은 최초에 101호가 약국으로 업종이 지정된 것인지 알 기 어렵고 혹시 이를 알았다고 해도 101호에 지정된 약국 독점업종을 105호 임차인이 준수하겠다고 약정한건 아니기 때문이다.

하지만 소유주 운영과 임차인 운영의 허용 여부의 형평성 등을 고려해 이전등기를 통해서 105호 점포소유권을 취득한 사람은 물론 새로운 임차인 모두 분양 당시의 중복업종 금지의무를 그대로 부담하기로 약정한 것으로 간주하는 대법원 판례가 있다.

즉 시행사가 상가를 건축해 점포별로 업종을 정해 분양한 경우라면 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봐야 한다는 게 법원의 해석이다.

한편 분양계약서가 아닌 자치규약으로 업종지정 등을 한 경우 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 의거한 관리단 규약과 상가번영회와 같은 임의규약으로 동종업종 입점을 방어할 수 있다.

집합건물법에 따라 건물의 효율적 관리를 위해서 일정수 이상의 소유자 동의하에 '규약'을 만들 수 있고 규약의 내용 안에 동종영업 제한규정을 둘 수 있다.

주목해야 하는 부분은 집합건물법상 규약은 규약제정에 동의하지 않은 소유자, 임차인 등 모두에게 강제된다는 점에서 강제력의 범위가 넓다.

반면 임차인이 중심이 돼 구성되는 상가번영회 규약은 회원으로 가입하면서 규약에 동의한 회원에게만 강제력을 가질 수 있다는 점에서 차이가 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 "집합건물법상의 관리규약의 효력범위가 미치는 대상과 임차인 중심의 임의규약인 번영회칙 등과는 차이가 많기 때문에 업종지정이나 경업제한이라 하더라도 경우에 따라 그 이해관계가 달라질 수 있어 관련 내용을 확인해야 한다"고 조언했다.

한편, 현행 집합건물법은 관리단 의결과 관련해 구분 소유권에 따른 의결권 및 소유자수에 따른 구분 소유자의 각각 과반수 이상으로 의결하도록 규정하고 있고 1인이 구분 소유한 면적이 많아도 전체 구분 소유자 수의 과반을 넘지 못하면 요건을 충족하지 못한 것으로 보고 있다.