약국 임대차 분쟁 예방…'대항력·우선변제권' 확보 관건

• 오아람 변호사 "건물 인도·사업자등록·확정일자 완료해야"

약국을 운영하면서 불필요한 부동산(약국 점포) 임대차계약 분쟁에 휘말리지 않으려면 '대항력'과 '우선 변제권' 확보가 필수라는 주장이 나왔다.

보증금·권리금 등은 약국 개설에 투입되는 목돈인데도 법을 잘 알지 못해 피해를 보는 케이스가 많아 약사의 상가건물 임대차 지식쌓기가 시급하다는 지적이다.

18일 법무법인 신세기 오아람 변호사는 서울시약사회지 약국법률상담 코너에서 '약국 임대차계약 체결, 도와주세요!'를 통해 이같이 밝혔다.

오 변호사는 약국 임대차계약 체결 직후 꼭 해야할 일로 ▲건물의 인도 ▲사업자 등록 ▲확정일자 확보를 통한 '대항력'과 '우선변제권' 취득이라고 강조했다.

대항력과 우선변제권은 약사가 약국 점포 임차에 투입된 보증금과 점포 권리 주장에 핵심으로 작용한다는 게 오 변호사 설명이다. 그렇다면 대항력과 우선변제권은 무엇인지, 약사가 약국 점포 임대차계약 시 알아야 할 필수 정보는 무엇인이 살펴보자.

◆대항력=대항력은 쉽게 말해 임차인 약사가 상가 건물주(소유권자)가 바뀌는 경우 신규 건물주에게 기존 임대차계약 권리를 주장할 수 있는 권한이다.

약국 점포가 위치한 상가건물이 경매·매매돼 건물주가 바뀌었을 때 새 건물주가 약국을 비우라고 요구해도 대항력을 갖춘 약사는 계속 약국을 운영하며 점포 인도를 거절할 수 있다.

또 대항력을 보유한 약사는 임대차 기간 만료 시에는 새 건물주에게 약국 보증금 반환도 청구할 수 있다.

이처럼 중요한 대항력은 임차인 약사가 계약 체결 후 상가건물 인도와 사업자등록을 마치면 그 다음날 부터 자동으로 대항력을 취득한다.

즉 약사는 상가건물 인도 후 신속하게 사업자등록을 완료하는 게 대항력 확보에 중요하다.

◆우선변제권=우선변제권은 대항력과 쌍둥이처럼 따라다니는 개념이다.

임차건물 경매 시 저당권자나 가압류권자 등 후순위권리자, 기타 채권자 보다 우선해서 건물 매각대금에서 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.

쉽게 말해 우선변제권이 있는 약국 약사는 건물이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자 보다 더 빠르고 강력하게 보증금을 받을 수 있어 손해나 피해 입을 확률이 줄어드는 셈이다.

우선변제권은 임차인이 대항력 취득 조건인 건물 인도와 사업자등록 후 관할 세무서장으로 부터 임대차계약서에 확정일자를 받으면 확보할 수 있다.

계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약 시 보증금을 증액했을 때는 늘어난 보증금의 우선변제권 확보를 위해 반드시 다시 확정일자를 받아야 한다.

◆최우선변제권=최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인을 보호하는 제도로 '소액보증금 우선변제권'이라고도 한다.

최우선변제권은 보증금이 소액인 경우 보증금의 일정 금액만큼의 변제를 담보해주는 권리다.

즉 임대차계약 전 이미 저당권을 설정한 근저당권자 등이 있어도 최우선변제권이 있는 임차인은 가장 우선적으로 보증금 일부를 변제받는다.

최우선변제 임차인과 변제금액 기준은 임대건물가액의 2분의 1 범위 안에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금, 월세 등을 고려해 정한다.

현재 서울은 보증금(월세가 있는 경우 환산액을 더함) 6500만원 이하 임차인은 2200만원에 대한 최우선변제권을 갖는다.

최우선변제권 취득을 위해서 임차인 약사는 건물 인도, 사업자등록 절차를 마치면 된다. 확정일자는 필요없다.

◆건물주의 약사 권리금 회수방해 금지=임차인 약사가 신규 임차인이나 신규 약사에게 권리금을 요구해 지급받는 것을 건물주가 방해할 수 없는 행위도 알아둬야 한다.

건물주가 약사가 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위는 금지된다. 건물주가 약사가 신규 임차인에게 권리금을 받지 못하게 하는 행위도 금지된다.

건물주가 신규 임차인에게 상가건물 관련 조세, 공과금, 주변 상가건물 월세나 보증금을 요구하거나 기타 금액과 비교해 현저하게 높은 월세나 보증금을 요구하는 행위도 불가하다.

건물주가 임차인 약사가 주선한 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유는 새 임차인이 보증금이나 월세를 지급할 능력이 없는 경우 등이다.

새 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임차할 점포를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우에도 건물주의 임대차계약 거절권이 인정된다.

건물주가 선택한 신규 임차인이 기존 임차인 약사와 별도 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 때에도 계약 거절이 가능하다.

◆약국 임대차계약 기본사항=나아가 오 변호사는 기본적으로 약국 임대차계약 체결 시 임대인의 신분증과 등기사항증명서 등으로 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대권이 있는지 확인하라고 했다.

대리인과 계약 체결 시 위임장과 대리인 신분증을 확인하고, 임대인과 직접 통화해 확인 후 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금하라고 권장했다.

임대차계약 약국 점포가 상가건물임대차보호법 적용을 받는지 여부는 상가건물이 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록 대상 건물이면서 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차여야 한다.

구체적으로 현재 서울은 보증금(보증금 외 월차임이 있는 경우 월차임의 100배를 합산한 금액) 9억원 이하 점포는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는다.

예를들어 보증금 5억원, 월세 500만원의 임대차 점포의 보증금 총액은 '5억원+(500만원x100)'으로 10억원이다. 9억원을 초과하므로 임대차보호법 적용대상이 아니다.

다만 기준 초과 임대차라 해도 대항력, 계약갱신 요구, 권리금 규정 등 임차인 보호를 위한 핵심 규정은 적용된다.

◆임대차계약갱신과 묵시적 갱신=임차인 약사는 임대차기간 만료 6개워 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있다. 이때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절이나 조건변경 등 통지를 하지 않으면 기존 임대차계약과 똑같은 조건으로 자동 갱신된다.

오 변호사는 "임차인 약사는 임대차계약 체결 후 최대한 신속하게 상가건물을 인도받고 사업자등록과 확정일자를 받아야 한다"며 "상가건물 점유와 사업자등록은 임대차기간 중 계속 유지해야 한다"고 강조했다.