대형마트·공유재산 입점 약국, 권리금 회수 보호 못받는다

• 대규모점포 권리금 보호 제외, 헌재 합헌 결정
• 엄정숙 변호사 "계약 전 적용제외 조항부터 확인해야"

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[데일리팜=강신국 기자] 대형마트나 지자체 건물에 입점한 약국 등 상가 임차인은 상가임대차법상 '권리금 회수기회 보호' 규정을 적용받지 못할 수 있어 주의가 필요하다. 

상가건물임대차보호법은 임대차 목적물이 유통산업발전법상 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않는다고 명시하고 있다. 국유재산이나 공유재산을 빌린 경우도 마찬가지다. 다만 전통시장은 예외로 보호 대상에 포함된다.

3일 법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 "권리금 분쟁은 보통 '임대인이 방해했느냐'로 달려가지만, 대형 유통시설이나 공유재산은 그 논의 자체가 성립하지 않는 구조가 될 수 있다"며 "계약서 검토 때 권리금 조항만 볼 게 아니라 적용제외 조항에 걸리는지를 먼저 체크해야 한다"고 말했다.

헌법재판소는 2020년 7월 16일 대규모 점포 일부 임차인을 권리금 보호에서 제외하는 규정에 대해 합헌 결정을 내린 바 있다. 대규모 점포 내부 점포는 상권과 집객이 시설 전체에서 만들어지는 성격이 강하다는 점이 고려됐다.

엄 변호사는 "입점 점포들이 권리금을 주고받는 관행이 있어도 종료 국면에서 임대인과 충돌하면 법으로 밀어붙이기가 어려워지는 경우가 있다"며 "처음부터 권리금 회수 방식과 종료 시 협조 의무를 계약서에 촘촘히 설계할 필요가 있다"고 조언했다.

지자체 청사 부속시설, 공공건물 내 편의점, 공영시설 매점 등 국유재산·공유재산을 대부받은 형태의 임대차도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다.

엄 변호사는 "공유재산 임대차는 '임대인이 사경제 주체'라는 전제가 약하고, 절차와 기간이 별도 법령 체계로 움직여 권리금 회수기회 보호 조항이 배제된다"며 "공공시설 입점은 시작 단계에서부터 권리금 회수 시나리오가 제한될 수 있다는 사실을 인지하고 들어가야 한다"고 설명했다.

상가 임차인이 권리금 분쟁을 예방하려면 입점 또는 계약 체결 시점에 몇 가지 사항을 확인해야 한다. 건물이 대형마트·아울렛·쇼핑몰 등 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인지 확인하고, 소유 주체가 국가 또는 지자체인지, 계약 형태가 대부나 사용허가인지 살펴야 한다. 전통시장으로 분류되는 경우 적용제외 대상에서 빠질 수 있어 별도 검토가 필요하다.

엄 변호사는 "대규모점포나 공유재산이라고 해서 권리금 자체를 금지한다는 뜻은 아니지만, 적어도 법으로 회수기회를 강제하는 길이 막힐 수 있다는 점을 전제로 협상과 증빙을 설계해야 한다"고 강조했다.