"약국독점 보장" 건물주 말만 믿으면 '낭패'

• 확답 불구 문서약정 없으면 전면무효…법적근거 있어야

건물주와 세입자 약사 간에 독점보장이 약속됐을 지라도 이것이 구두 상에서만 이뤄졌다면, 건물주가 이를 부인하고 옆에 또 다른 약국임대를 해도 문제가 없다는 판결이 나왔다.

이는 건물주와 세입자의 신의 상 흔히 이뤄지는 일로, 세입자인 약사가 건물주의 독점 확답만을 믿고 계약서 상 약정을 소홀히 여겼다가는 문제발생 시 이를 제지할 법적근거가 없어 낭패를 볼 수 있다는 점에서 특히 유의해야 할 것으로 보인다.

서울중앙지법 제50민사부는 최근 건물 입주 시 독점보장을 구두 상으로 확답을 받고 약국을 운영하다가 같은 건물에 또 다른 약국이 들어서자 이에 대해 이의를 제기, 영업금지가처분신청를 낸 서울 A약사에게 “법적근거가 없음”을 이유로 기각했다.

A약사는 작년부터 B씨의 건물 1층 중 일부를 임대해 약국을 하고 있었다. 계약 당시 A약사는 B씨에게 권리금을 지불하는 만큼 독점을 보장해줄 것을 요청했다.

이에 건물주 B씨는 “독점보장은 당연히 지켜주는 것”이라는 확실한 답변을 했고 이를 철석같이 믿은 A약사는 아무 의심 없이 약국을 운영했다.

그러나 몇 개월 후 건물주 B씨는 A약사와의 구두계약을 부인하고, 약국에 바로 인접한 점포에 또 다른 약국을 임대했다.

A약사는 구두계약을 어기고 임대차인 간의 신의성실 원칙 상 B씨의 행위가 잘못된 점을 들어 즉시 영업금지가처분신청을 냈다.

그러나 법원은 A약사가 주장하는 구두계약에 대해 “법적근거가 없다”는 이유를 들어 이를 기각했다.

이유는 ▲소명자료만으로 구두계약이 존재했다는 것을 입증할 수 없으며 ▲건물주인 임대인 B씨가 임차인 A약사의 영업상 이익을 배려해 건물의 다른 부분을 동종업종인 약국으로 임대하지 않아야 할 신의칙상 의무를 부담해야 할 법적근거가 없다는 것이다.

이에 대해 법조계에서는 임대차인 간 아무리 확실한 보장을 했다고 할지라도 구두 상만으로는 법적 효력을 발휘할 수 없음을 말해주는 판결이라고 평가하고 있다.

한 법조계 관계자는 “임대인이 독점을 확답했음에도 불구하고 계약서 상 약정을 명기하지 않은 것은 바꿔 말하면 ‘약속하지 않겠다’는 것을 의미하는 것”이라며 “약국 임대 계약 시 구두계약을 경계하고 반드시 서면 약정을 통해 법적근거를 마련할 것”을 조언했다.