증거 남기고 계약서 꼼꼼히…"급하면 진다" 명심

• 인수 약사, 계약 주체가 돼야...계약서·계좌 관리 주의를

수요에 비해 턱 없이 부족한 공급은 약국 자리를 인수하는 약사에게 불리할 수 밖에 없는 구조다. 무엇보다 이 약국 물건에 관심을 갖는 사람들이 마치 어제도 다녀간것처럼 한마디 섞으면, 약사의 마음은 좋은 물건 놓칠까봐 급해진다.

약국 거래에서 유일한 안전장치는 인수 약사의 '꺼진 불도 다시 보는' 마인드. 전문가들은 기존 약국을 인수하거나 분양할 때 직접 발품을 파는 노력과 계약 과정에서의 꼼꼼함이 중요하다고 조언한다. 급해지면 당할 수 있다는 생각을 한시도 놓아서는 안된다. 매도자, 컨설팅 업자의 말과 정보에 의존하기 보다는 인수자인 약사 스스로가 거래의 주체가 돼야 한다는 것이다.

약국 매매도 분명 현재 상황에 대한 판단과 더불어 미래 가치를 보고 그 가격을 결정하는 투자이다. 그런 점에서 투자 후 결과에 대한 책임은 투자자인 인수 약사가 짊어져야 할 몫이된다.

그만큼 약국을 이미 인수했다면 투자는 종료됐고, 향후 벌어지는 분쟁에서는 인수 약사가 분명 불리할 수 밖에 없다. 그 불리함을 최소화할 수 있는 그 '무엇'을 사전에 인지하고 대비할 필요가 있다.

◆"거래 증거를 남겨라"=약국 자리 포화가 심화되면서 약사와 건물, 점포주를 넘어 약사와 약사 간, 약사와 컨설팅 업자 간으로 갈등 양상이 확산되고 있다. 더불어 분쟁 범위와 방식도 다양화되면서 법적분쟁으로까지 확대되고 있는 추세다.

전문가들은 인수 약사가 이 같은 분쟁에서 자신의 이익을 지킬 수 있는 방법 중 하나는 자신을 보호할 수 있는 증거의 수집이라고 조언한다.

촉박하게 계약을 종용하는 컨설팅 업자, 상대 약사의 말에 부실하게 계약이 체결되면 인수 약사는 분쟁, 법정 다툼에서 철저하게 불리한 입장에 처할 수 밖에 없기 때문이다. 이기선 JKL법률사무소 변호사는 "약국 거래도 투자인 만큼 이후 발생하는 위험은 인수자가 감수해야 할 몫"이라며 "따라서 그 피해를 최소화 할 수 있는 방법을 생각해야 하는데 문제가 불거졌을때 증명 가능한 증거를 수집하는 게 필요하다. 컨설팅 업자, 매도 약사의 말에 의존하기보다 인수 약사가 주체적으로 준비해야 한다"고 말했다.

그 예로 신규 상가 약국자리를 분양받을 때 시행사와 계약을 했다면 사전에 시행사의 자금 정도를 확인하는 과정을 거치거나 계약 과정에서 돈 거래는 꼭 계좌를 통해 기록을 남길 필요가 있다.

컨설팅 업자나 상대 약사와의 계약 과정에서 중요한 대화 내용을 녹취해 놓는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

이 변호사는 "약국 거래 구조는 매도인이 우월한 지위를 이용해 투명한 거래를 원치 않고 이것이 곧 컨설팅 업자가 정보를 주도하도록 한다"며 "매수 약사는 향후 발생하는 위험은 자신의 책임이라는 생각으로 똑똑해질 필요가 있고, 계약 후 문제가 발생하면 시기를 놓치지 말고 최대한 빠른 시간에 문제를 해결하려고 노력해야 한다"고 조언했다.

◆"약국 매매, 계약이 반"=인수 약사가 자신을 보호하는 또 다른 장치는 계약 과정에서의 신중함이다.

약국 임대차, 권리 계약 시에는 등기부 등본, 건축물 대장 등을 사전에 확인할 필요가 있다. 계약할 당시 등기부 등본 상의 건물과 현재 건물이 일치하는 지 확인하고 건물이 근린시설이 아닌 불법건축물로 등록돼 있지는 않은지 알아본다. 소유자 현황이나 건물 건물상의 하자나 오폐수, 수도 배관설치 여부 등도 확인한다.

상가 임대차 보호법 적용 여부와 계약 기간, 상권 보호 기간 등도 사전에 알아보면 도움이 될 수 있다.

또 놓치지 말아야 할 부분 중 하나가 특약이다. 당연하다고 생각하는 부분까지도 계약서 특약에 넣을 필요가 있다는 것이다.

그래픽=양미영

이걸 온누리약국 체인 약국개발팀장 "계약서상에 특약사항을 기재하는 등 안전장치를 마련하는 것이 중요하다"면서 "현실적으로 어렵다면, 컨설팅 업자와 대화를 녹취하거나 책임을 질 수 있게 하는 방안 등이 있지만 이 역시 최소한의 방법이란 것을 명심할 필요가 있다“고 말했다.

신규 분양의 경우는 약국 독점권을 두고 분양업자·건물주와 갈등을 겪는 사례가 빈번한데 이 경우도 분양계약서가 중요한 부분을 담당한다.

약국 독점권을 확보하기 위해서는 분양 계약서에 업종제한 의무가 인정돼야 하는데, 각 점포마다 각각 업종이 지정돼 있고 분양 시 지정된 업종을 함부로 변경할 수 없다는 사실 등이 기재돼 있어야 한다는 것이다.

따라서 상가 입주때 약국독점권을 획득하고 싶다면 먼저 해당 점포를 약국 업종으로 지정받은 뒤 약국은 상가 내 하나만 분양한다는 특약을 맺어야 한다. 이후 약사는 분양계약서에 부동문자로 업종제한 의무를 부과한 규정을 넣을 것을 분양업자나 건물주와 합의해야 한다.

이 팀장은 "분양계약서에 각 업종제한 의무를 부과한 규정이 있으면 향후 다른 용도로 점포를 분양받은 자가 약국을 개설하려고 시도해도 분양계약상 업종제한 의무를 위반한 것으로 영업금지를 청구할 수 있다"며 "그만큼 계약서 작성이 중요하다"고 설명했다.