[데일리팜=김지은 기자] 임대차 계약 만료 전 신규 세입자와의 계약을 번번히 거절하는 건물주. 그로 인해 계약이 만료될때까지 권리금을 회수하지 못했다면, 세입자는 건물주를 상대로 언제까지, 어떤 대응을 할 수 있을까.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 4일 “건물주 방해로 세입자가 권리금 회수에 어려움을 겪는 경우가 적지 않은데 건물주의 권리금 회수 방해 행위가 확실하다면 계약이 종료되더라도 세입자의 법적 대응이 가능하다”고 조언했다.

다른 업종에 비해 권리금 액수가 높은 약국의 경우 최근 건물주나 임대인의 방해로 인해 권리금을 회수하지 못하고 약국을 이전하거나 폐업하는 사례가 적지 않은 상황이다.

엄 변호사는 “상가 임대차보호법 상 세입자는 보증금 반환을 요구할 권리뿐만 아니라 권리금 회수 기회도 보장받는다”며 “하지만 건물주의 방해나 갑작스러운 임대차계약 해지 통보로 예상치 못한 계약 종료 시점을 맞는다면 상황이 복잡해 질 수 있다”고 말했다.

이어 “세입자 입장에서는 권리금 회수를 앞두고 있는 상황에서 계약 종료 시점이 압박으로 느껴질 수 있다”며 “특히 건물주의 방해가 계속돼 결국 계약 종료 시점이 다가온다면 권리금 회수가 불가능하지는 않을까라는 두려운 마음이 생기기 마련”이라고 언급했다.

하지만 세입자가 임대차계약 만료 전까지 신규 세입자와의 계약을 시도했고, 이 과정에서 건물주나 임대인의 방해 행위가 입증된다면 계약이 만료되도 3년 간은 세입자의 권리금 보호가 가능하다는게 엄 변호사의 설명이다.

엄 변호사는 “법률상 건물주 방해로 정해진 기간 내 권리금 회수 기회를 세입자가 제대로 활용하지 못했다면 법적 대응으로 세입자의 권리를 찾을 수 있다”며 “상임법에 계약이 종료된 날로부터 3년 이내 건물주에게 권리금 손해에 대한 배상을 청구할 수 있다고 규정돼 있기 때문”이라고 말했다.

이어 “상가건물 임대차보호법에는 세입자가 권리금을 회수하려면 계약 종료 6개월 전부터 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다고 규정돼 있다”면서 “임대차계약 종료 시까지 세입자는 권리금 회수 기회를 놓쳐서는 안 된다”고 했다.

이 경우 세입자는 건물주나 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 진행할 수 있는데, 배상청구 금액은 세입자가 회수하려던 권리금에 상응하는 금액에 해당된다.

반면 임대차계약 종료 전까지 세입자가 신규 세입자를 구하지 못해 권리금을 회수하지 못했다면 상황은 달라진다는게 엄 변호사의 말이다. 이 경우 세입자는 임대차계약 갱신요구권을 건물주에게 행사하는 등의 대응 방식을 고려해 봐야 한다.

더불어 엄 변호사는 세입자는 임대차계약 만료 전 자신이 권리금 회수가 가능한 조건에 해당하는지를 따져볼 필요가 있다고도 조언했다.

엄 변호사는 “세입자의 권리금회수 기회는 건물주가 보장해줘야 하는 의무가 맞지만, 결국 스스로 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다는 것”이라며 “만약 이 기회를 이용하지 못했다면 세입자 스스로 자신의 권리를 포기하는 것이나 다름없다”고 말했다.

이어 “다만 상가 임대차에서는 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있고 세입자가 위법을 저지르지 않는 이상 건물주가 함부로 계약해지도 할 수 없다”면서 “정당하지 않은 사유로 갑작스럽게 신규 세입자를 구해야 하는 계약 종료 시점을 앞둔 건 아닌지 상황을 판단해볼 필요가 있다”고 했다.

엄 변호사는 또 “세입자는 권리금 회수 전 자신이 권리금을 회수할 자격이 있는지 확인하는 절차가 필요하다”며 “세입자가 임대차 기간 중 위법을 저질렀다거나 세입자가 임차한 목적물이 백화점이나 대형마트 등 부동산 형태에 따라 법률상 권리금 회수 자체가 불가능할 수 있다. 계약 전 권리금 회수가 가능한 부동산인지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 덧붙였다.