[데일리팜=강혜경 기자] 재건축 때문에 권리금도, 상가임대차보호법도 적용받지 못할 위기에 놓인 약사가 있다. 서울서부지방법원은 1심에서 피고인 약사에 대해 원고로부터 임대차보증금을 지급받음과 동시에 약국을 인도하라고 주문했지만 약사는 항소를 준비하고 있다.


상가건물임대차보호법에 의하면 상가 임차인은 임대차기간이 만료되기 6~1개월 전까지 사이에 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하지만 '계약갱신거절'에 대해 다툼의 여지가 있다는 것이다.

◆사건은= 약사는 2018년 8월 원고와 임대차계약을 체결했다. 임대차계약에는 '지구단위지구로 재개발과 재건축 시 임차인은 이의 없이 비워 주기로 한다'는 특약이 명시됐다. 이후 약사는 2020년 9월과 2021년 9월 1년 단위 재계약을 맺었다.

2021년 9월 원고는 부동산을 K주식회사에게 매도한 뒤, 약사에 대해 '이 사건 부동산을 포함한 주변 부지를 매입해 주택법에 따른 공동주택건축사업(주상복합)을 시행할 예정이므로 이 사건 임대차계약 특약사항에 따라 이 사건 임대차계약을 해지한다'고 통보했다.

이후 K주식회사가 구청으로부터 사업계획 승인을 받음에 따라 원고는 준비서면을 통해 임대차계약이 종료됐음을 전제로 약국에 대한 인도를 요구하게 됐다.

◆'재개발·재건축시 이의없이 비워준다' 특약, 약사 '손'= 원고는 특약이 민법 제636조에서 정한 해지권 보류 약정이므로 임대차계약이 이미 종료됐다는 입장이다. 하지만 약사는 특약이 임차인에게 불리한 것으로서 상가건물임대차보호법에 위반돼 효력이 없다는 주장이다.

법원은 특약사항과 관련해서는 약사의 손을 들어줬다. 이 사건 특약은 이 사건 부동산에 대한 재개발, 재건축을 진행할 경우 해당 사업이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 사유에 해당하는지 여부와 무관하게 갱신 요구원의 행사를 제한하는 것으로서 전체적으로 봐 임차인에게 일방적으로 불리한 것으로, 상가임대차법 제15조(이 법의 규정된 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다)에 위반해 무효라고 봄이 상당하다며 약사의 손을 들어줬다.

◆갱신거절 사유 되나 vs 안되나, 법원은 '된다'고 판단= 특약에 대해 무효라고 판단했지만, 법원은 갱신 거절 사유에 대해서는 원고 측 손을 들어줬다.

상가임대차법에 따라 상가건물의 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하나, 다만 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우로서 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 계약 갱신을 거절할 수 있다고 명시돼 있다.

법원은 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다목의 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우'를 넓게 해석했다.

①상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 다목에서 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우'로 규정하고 있을 뿐 '다른 법령에 의해 철거 또는 재건축이 강제되는 경우'라고 규정하고 있지 않고 ②강제적으로 사업대상구역으로 편입돼 철거 또는 재건축이 이뤄지거나 법령에 따라 철거가 강제되는 경우에 한해 적용되는 것으로 볼 경우, 국민 주거 안정과 주거 수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하는 주택법의 실효성을 떨어뜨릴 수 있다는 지적이다.

또한 ③주택법 상 주택건설사업을 운영하는 사업자 또는 그 사업지 내 소유권자들이 재건축 등으로 인해 추구하는 사익이 도시 및 주거환경정비법 등에서 재건축 내지 재개발 정비구역 내에 있는 소유권자들의 재건축 등으로 인해 추구하는 사익보다 월등하게 크다고 보기 어려울 뿐더러, 그 추구하는 공익도 크게 다르지 않다고 보이므로 반드시 법률 규정에 의해 철거 또는 재건축이 강제되는 경우에만 임대인에게 임차인의 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 해석할 수 없다는 판단이다.

법원은 "주택법 등에 따라 이 사건 사업의 진행을 위해 건물의 철거 및 재건축이 필요하다면 이는 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다목이 규정하고 있는 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우'에 해당한다고 봄이 상당하다"며 "따라서 원고는 갱신을 거절할 수 있고, 원고의 갱신 거절에 따라 임대차계약은 기간 만료로 종료됐으므로 피고는 원고에게 임대차계약 종료에 따라 사건 점포를 인도할 의무가 있다"고 판시했다.

◆'다른 법령' 범위 두고 법정 다툼= 문제는 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우로서 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다'는 부분에서 다른 법령을 어떻게 해석하느냐다.

피고 약사는 "다른 법령에 대한 대법원 판례가 아직 없고, 비슷한 경우를 두고도 하급심 판례에서 그 견해가 나뉘고 있다. 가령 의정부지방법원과 광주지방법원의 경우 임대인의 갱신 거절이 정당하지 않다고 보는 반면 서울중앙지방법원은 서울서부지방법원과 유사하게 판단했다.

임대인이 자신의 사업계획에 따라 상가건물을 철거 또는 재건축 하는 경우는 비록 주택법 등 관련 법령에 의한 허가절차가 전제된다고 하더라도 그 철거나 재건축 자체는 자신의 사업계획에 따라 철거 또는 재건축이 되는 경우에 해당하지 않는다는 것이 의정부지법과 광주지법의 판단이다.

약사는 "내 경우에도 1억5000여만원의 권리금과 시설비가 들었지만 권리금도, 상임법도 모두 무용지물인 케이스"라며 "이번 판단대로 라면 앞으로 재건축으로 권리금을 모두 잃고 내몰리는 약국들이 많아질 것"이라고 우려했다. 재건축까지 4~5년 가량의 시간이 소요되고, 임대료 역시 2~3배 가량 높게 책정되는 데다 병의원 등이 입점하지 않을 경우 약국은 재건축을 핑계 삼아 내몰릴 수밖에 없다는 것.

이 약사는 "6000만원의 이주비를 제시 받았지만 역부족"이라며 "항소를 통해 대법원의 판단을 구해 볼 계획"이라고 말했다.