서울시, 분쟁 조정사례 등 공개...권리금 분쟁이 46%
상가건물 임대차 분쟁 유형을 보니 권리금 문제가 최대 갈등원인인 것으로 나타났다.
서울시는 '서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회'와 '상가임대차상담센터'에 최근 3년간(2015~2017년) 접수된 유형을 공개했다.
분쟁조정위애 접수된 사례를 보면 총 150건 중 권리금 분쟁이 69건(46%), 상담센터 상담유형은 총 4만1394건 중 권리금 문제가 7162건(17.3%)이었다.
이어 분쟁조정위에는 계약갱신(12.7%), 계약해지(11.3%), 임대료조정(11.3%), 기타(10%)가 뒤를 이었다.
상담센터에는 권리금에 이어 계약해지·해제(16%), 보증금‧임대료(13.1%), 법적용 대상 여부(13%) 순으로 빈도가 높게 나타났다.
한편 서울시는 서울 소재 건물 임대·임차인들 간에 권리금 회수나 임대료 조정 같은 상가 임대차와 관련된 갈등이 발생했을 때 어려운 법률 문제를 상담해주고 분쟁을 조정 및 연계해주는 상가임대차상담센터를 운영하고 있다.
시는 지난해 총 1만1713건, 하루 평균 약 50건 꼴로 무료 상담 서비스를 제공했다.
김창현 서울시 공정경제과장은 "임차인‧임대인 간의 갈등을 해결하고 서로 원만하게 조정·합의할 수 있도록 다양한 창구를 운영하고 있다"며 "분쟁당사자를 밀착 상담해 당사자가 객관적으로 볼 수 있도록 도와주고, 임차인이 자신의 권리를 정확히 알아 법의 보호를 받을 수 있도록 정보제공을 강화하겠다"고 말했다.
상가임대차 상담 사례
상담 사례 1. 공장도 “상가건물 임대차보호법”의 적용을 받을 수 있습니까
질문 : 2017년 6월 30일 서울시 소재 상가건물을 보증금 5천만원과 월차임 3백만원에 공장 용도로 임대차하였습니다. 제조업으로 사업자등록을 하였는데, ‘상가건물 임대차보호법’ 적용받을 수 있나요?
답 : ‘상가건물 임대차보호법’의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문 제3조 제1항에 비추어 보면 ‘상가건물 임대차보호법’이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말합니다. ‘상가건물 임대차보호법’이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장·창고 등은 법 적용을 받을 수 없으나, 상행위가 함께 이루어진다면 ‘상가건물 임대차보호법’ 적용 대상입니다. 그러므로 사업자등록을 마친 임차인이 해당 임차물의 주된 부분을 영업용으로 사용한다면 ‘상가건물 임대차보호법’ 적용을 받을 수 있습니다.
상담 사례 2. 임차인이 위법건축물을 설치하고 철거를 거부합니다.
질문 : 임차인이 상가 주차장을 불법 개조하여 음식점 영업장으로 사용하고 있습니다. 최근 관할 구청으로부터 위법건축물의 철거 시정명령을 받았습니다. 그런데 임차인은 철거할 의사 전혀 없습니다. 어떻게 하면 좋습니까?
답 : 임대인은 임차인이 임의로 설치한 위법건축물을 철거할 것을 요구할 수 있습니다. 만약 임차인이 이를 이행하지 않아 임대인에게 이행강제금이 부과된다면, 임대인은 임차인에게 이행강제금 및 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인의 임대인 동의 없는 위법 건축물 설치 및 철거 명령 위반은 임차인의 의무를 현저히 위반하는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유로서, 임대인은 임대차계약 해지할 것을 요구할 수 있습니다.
상담 사례 3. 사업자등록증이 없으면 상가임대차법 보호를 받을 수 없나요
질문 : 신림동에서 보증금 5백만원 월세 50만원 점포에서 세탁소를 운영 중입니다. 올해 2년째 영업 중인데, 임대인이 건물 재건축한다고 하면서 재계약하지 않겠다고 합니다. 저는 사업자등록을 하지 않아 ‘상가건물 임대차보호법’의 보호를 받지 못한다고 하는데 그냥 쫓겨나야 합니까?
답 : ‘상가건물 임대차보호법’은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물로써 영리 목적의 영업용으로 사용하는 임대차에 적용하는데, 해당 상가가 사업자등록대상은 되지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았을 때는 ‘상가건물 임대차보호법’이 제한적으로 적용됩니다. 임차인은 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등의 특별한 사유가 없는 한 사업자등록 여부와 무관하게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 사업자등록 신청 여부와 무관하게 계약갱신요구권을 행사함으로써 전체임대차 기간 5년간 영업할 수 있습니다.
상담 사례 4. 24시간 이내에는 해약할 수 있습니까
질문 : 상가 임대차 계약 체결하고 집에 와서 생각해 보니 성급히 결정한 것 같아서 계약을 해제하고 싶습니다. 아직 24시간이 지나지 않았기 때문에 계약을 해약하고 계약금을 돌려받을 수 있다고 들었는데 맞나요?
답 : 양 당사자가 임대차계약을 체결하게 되면 일단 그 효력은 유효하고, 일방 당사자가 해약할 수 있는 권리를 유보하는 등 특별한 경우가 아니라면 일방적으로 해약할 수 없습니다. 매매, 임대차 계약 체결 후 24시간 안에 계약금을 돌려주면 합법적으로 계약을 취소할 수 있다는 일부 부동산 업계의 관행은 법적으로 전혀 근거가 없습니다. 상대방이 계약 해지에 동의하지 않는다면 특별한 사유가 없는 한 일방적으로 계약을 해지하고 지급한 계약금을 반환받기 어렵습니다.
상담 사례 5. 임대차가 종료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다.
질문 : 2016년 6월 계약 기간 1년으로 상가 임대차계약을 체결했는데, 매출이 기대에 훨씬 못 미쳐 재계약하지 않기로 했습니다. 2017년 2월부터 임대인에게 임대차 끝나는 날(2017년 6월)에 보증금을 돌려달라고 요청했는데, 임대차 만료일 지났음에도 임대인은 보증금 주지 않고 있는데 어떻게 해야 합니까?
답 : 임대인이 임대차 만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대차보증금 반환 청구소송 등의 법적 구제 절차를 거쳐야 할 것입니다. 임대인이 임대차계약 만료일 이후 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인은 임차물을 점유하더라도 사용, 수익하지 않는다면 원칙적으로 임대료 부담 의무는 없습니다. 한편, 지역에 따라 환산보증금이 일정 금액(서울 4억원) 이하일 때 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써, 해당 점포를 비우더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.
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