A씨는 2008년 7월 31일 118.8㎡ 규모의 약국자리를 보증금 1억원, 월차임 250만원에 B약사와 2년짜리 계약을 체결했다.

이 계약은 계속해서 갱신돼 왔는데 2014년 9월 경 A씨는 새 건물주인 C약사에게 사건 상가자리를 매도하면서 일이 복잡해졌다.

건물을 매수한 C약사는 2015년 6월 기존 임차약사(B약사)에게 2015년 7월 계약이 종료되는 만큼 계약 연장 연부를 통보할 것과 보증금 1억원, 월차임 350만원으로 인상하겠다는 내용증명을 발송했다.

기존약사는 신규임차 약사를 물색했고 이후 신규임차 약사와 권리금 1억원에 양수도 계약을 체결했다. 이후 기존약사는 "권리금 회수를 방해하지 말라"고 건물주약사(C약사)에게 내용증명을 발송했다.

신규 임차약사와 건물주 약사와의 만남에서 신규임차 약사는 기존보다 월 차임을 20% 인상한 보증금 1억원, 월 차임 300만원(부가세 포함)의 조건으로 계약을 체결할 의사를 밝혔지만 건물주 약사는 보증금 1억원, 월세 330만원(부가세 별도)의 조건을 요구해 협의가 결렬됐다.

결국 건물주 약사는 임차인 부적격 판단를 내렸고 권리금 계약이 파기된 기존약사는 권리금을 받지 못하게 생겼다.

이에 기존약사는 건물주 약사를 상대로 임대차 기간이 5년 경과된 상가 임대차에 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호규정이 적용돼야 한다며 소송을 제기, 1심에서 승소했지만, 2심에서 패소하는 반전이 일어났다.

◆건물주 약사 주장 = 건물주는 "이 사건 임대차계약의 당사자가 아니고 사건 임대차계약 보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금을 초과해 사건 임대차 계약에는 같은 법이 적용되지 않는다"며 "사건 임대차계약은 2008년 7월 31일 최초로 체결된 후 5년을 경과해 피고가 임대차 계약의 갱신요구를 할 수 없어 이 사건 보호규정이 적용되지 않는다"고 주장했다.

건물주는 "설령 상가임대차법의 적용을 받는다 하더라도 새로운 임차인이 되려는 새 임차약사게 요구한 차임은 지난 수년 간 증액이 없었던 차임을 현실화한 것으로 현저히 고액의 차임을 요구한 것에 해당하지 않아 피고의 권리금 회수 기회를 방해한 것이 아니다"고 밝혔다.

◆기존약사 주장 = B약사는 "건물주는 이 사건 건물의 전 소유자이자 임대인인 A씨로부터 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정한 만큼 사건 임대차계약의 임대인에 해당한다"며 "개정된 상가임대차법 시행 당시 이 사건 임대차 계약은 존속 중이었으므로 보호규정을 원용할 수 있다"고 반박했다.

B약사는 "사건 임대차계약 기간이 5년을 경과했더라도 이 사건 보호규정이 적용된다"며 "건물주는 사건 약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 E에게 고액의 차임을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류 제출을 요구해 피고의 권리금 회수를 방해해 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다"고 항변했다.

◆대구고법 판단은 = 법원은 기존약사가 승소한 1심을 파기하고 건물주 약사의 손을 들어줬다.

법원은 판결문을 통해 "상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정에는 적용기간 제한 규정이 없다"며 "이 사건 보호규정이 적용되지 않는 예외 사유인 '계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우'는 임차인이 '임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'의 구체적인 사례에 해당한다는 점에서 '임차인이 단지 5년의 임대차 기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우'와 상이하다"고 말했다.

법원은 "상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권과 이 사건 보호규정은 그 취지와 내용을 서로 달리한다"며 "임대차 기간 5년이 경과된 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결하면서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구하여 관철할 수 있고 그에 따라 권리금은 감액될 수 있다는 점에서, 5년이 경과된 임대차에 이 사건 보호규정이 적용된다고 하더라도 임대인의 사용-수익권이 과도하게 제한된다고 보기 어렵다"고 밝혔다.

법원은 "5년을 넘어 장기간 임차인이 영업해 온 상가건물에 형성된 유무형의 재산적 가치가 통상적으로 단기인 경우보다 큰 점 등을 고려하면 임대차기간이 5년을 초과해 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상가임대차에도 이 사건 보호규정이 적용될 수 있다고 봐야 한다"고 언급했다.

법원은 "여러 사정에 비춰 원고가 피고가 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않았다고 하더라도 상가임대차법에서 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했다 보기 어렵다"고 판시했다.