건물 1층에 의원과 약국이 나란히 영업을 해왔습니다,2013.01.01자로 건물주가 바뀌었고 의원은 2013.12.10까지가 계약기간 이었습니다.  약국은 계약기간이  2013.03.31로 만료되어 다시 2년을 연장했습니다. 건물주는 건물매입 이후로 임대료와 관리비를 2배 인상했지만 울며 겨자 먹기로 받아들일 수 밖에 없었습니다. 의원에는 지속적으로 관리비 5배 인상을 종용했지만 받아들이지 않았고 계약기간 이전인 2013.11.09 이전을 했습니다. 이런 사태가  예견되어 계약서 작성시 특약사항에" 병원이전으로 임차인이 계약해지를 요구하면 3개월 내에 계약을 해지한다" 라고 문구를 넣었고 2013.09.04에 계약해지 내용증명을 발송했습니다. 약국은 2013.11.08까지 영업을 했고 2013.11.24 모든 원상복구를 마치고 임대공간을 양도했습니다. 그러나 합의해 계약해지는 커녕 계속 무응답으로 일관했고, 2013.12.16에 내용증명을 보내면서 병원 계약기간 만료라고 자기들이 주장하는 2013.12.10 까지 임대료&관리비$전기료$수도료를 내라고 보증금을 반환치 않고 있습니다. 이에 약국은 영업한 2013.11.08 까지의 임대료&관리비$전기료$수도료 만 처리하겠다고 내용증명을 발송했습니다. 약국은  전세권 설정이 되어 있습니다. 2013.12.18 건물의 토지 가압류와 임대보증금 반환소송을 제기해 놓고있습니다. 이렇게 가면 이전의 경험에 비춰 조정 절차로 넘어 갈것으로 보입니다.  참고로 약국의 보증금은 5천만원이며  건물은 35억5천만원에 매입한 것으로 등기부에 기재되어있고 등기부에는 약국이 1순위 (전세권 2011.03.31~ 현재), 외환은행이 2순위이며 근저당금액은 24억원 정도입니다.

1)전세권을무기로 임의 경매를 신청하려했지만 법률 사무소에서는 전세권이 건물에만 국한돼 토지를 같이 가압류해야  낙찰이 잘 된다고 하는데 맞는지요?

2)임의 경매와 강제경매의 배당순위 차이가 무엇인지요?

3)조정절차로 넘어가서 조정이 실패하면 판사 직권으로  판결이 난다고 하는데 이의 신청한후 가압류와 임의경매로 절차를 진행하는 것이 가능한지요?

변호사님의 고견을 부탁드립니다.

복잡하고 어려운 사안이고...게시판의 성격에 잘 맞지 않은 것 같습니다..

약사님의 대리인과 잘 상의하여 진행하시기 바랍니다..