제 약국은 지방 군소 도시에 위치해 상가 임대차 보호법상 1억5천만원까지로 보호를 받고 그동안은 확정 일자만 받아논 상태였습니다.그러다 이달말 임대료를 10만원 인상하기로 하면서 위금액을 넘게되어 그동안 전세권 설정을 안하다가 새로 하려고 집주인에게 전세권 설정을 요구하였더니 건물이 매매과정에 있고 계약금을 이미 받은 상태이고 지금 전세권 설정을 하면 새 건물주에게 위법이기 때문에 해줄수가 없다고 합니다.새 건물주와  전세권 설정을 하라고 합니다.

1.건물주가 바뀐후 현재도 은행담보가 있는데 새건물주가 추가로 대출을 받고 그이후에 제가 전세권 설정을 하면 채권 순위에서 뒤처지는 것 아닌가요?은행권 에서는 기존 세입자의 보증금 까지 고려해서 대출을 해주기 때문에 걱정 말라는데 신빙성이 안가네요

2.전세권 설정을 임치인이 임대인에게 강제할수는 없나요?

3.건물주가 바뀌면 보증금,월 임대료 임대기간 모두 새로 계약하는것 맞죠?

4.임대료가 10만원 인상 되는 순간부터 임대차 보호법 적용은 못받는 거죠?

감사합니다

1. 전체 담보 가치에서 선순위 담보금액이 어느 정도 차지하는지는 알 수 없으나..

    나중에 설정된 전세권 설정은 선순위 담보를 우선 변제한 후..

    남은 금액에 대해서만 보호를 받을 수 있습니다..

2. 전세권 설정은 계약에 기초한 것으로 임차인이 일방적으로 강제할 수 없습니다..

3. 새로운 점포주가 종전 임대차 계약을 승계하는 방법도 있습니다..

4. 계약 내용이 변경되어 보호 범위를 벗어나는 경우 적용 대상에서 제외될 것입니다..