이르면 6월부터 약국 자리를 놓고 벌어지는 건물주의 권리금 횡포가 사라질 것으로 보인다.

건물주가 바뀌어도 임대료와 관계없이 누구나 5년간 한 점포에서 영업할 권리(계약 갱신권)를 보장받는다.

상가 임차인의 권리금 회수 기회를 법으로 보장하기 위한 '상가건물 임대차보호법 개정안'이 12일 국회 본회의를 통과했다.

개정안의 핵심은 '정당한 이유' 없이 건물주가 임차상인의 권리금 회수를 방해할 수 없도록 하고, 5년간 임차상인의 '장사할 권리' 보장이다.

세입자들에게 유리한 법안인 것만은 분명하지만 임대료 인상·소송 급증 등 부작용이 발생할 가능성도 있다.

◆임차인 권리금 회수 방해 금지 = 우선 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 법으로 금지했다.

상가 건물주가 임대차 계약 종료 전 3개월 동안 세입자의 권리금 회수를 방해하는 걸 법으로 금지한 것이다.

건물주가 새 임차인에게 직접 권리금을 받으려 하거나 계약을 무산시키기 위해 임대료를 급격히 올리는 일 등이 해당한다.

법으로 금지된 임대인의 '방해 행위'는 ▲임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 ▲신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ▲신규 임차인에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ▲그밖에 '정당한 사유' 없이 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 행위 등이다.

◆임차인 손배청구 허용 = 임대인이 이를 위반하면 세입자는 임대차 계약 기간 종료 후 3년 안에 건물주에게 손해 배상을 청구할 수 있다.

배상액은 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부 고시에 따라 산정한 계약 만료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없도록 했다.

임대인과 임차인과 소송전이 봇물이 터질 것이라는 분석이 여기서 나온다.

다만 '정당한 사유'가 있으면 임차인은 임대 계약을 거절할 수 있는 예외조항도 뒀다.

▲임차인이 주선한 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲신규 임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려 또는 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ▲임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이 정당한 사유다.

◆5년간 영업할 권리 보장 = 건물주가 바뀌어도 임대료와 관계없이 누구나 5년간 한 점포에서 장사할 권리(계약 갱신권)를 보장받는다.

현재 서울의 경우 환산 보증금(보증금+월세×100) 4억원 이하만 보호 대상이다. 상가임대차표준계약서와 표준권리금계약서도 정부 차원에서 마련해야 한다.

주의할 점은 백화점·대형할인점 같은 대규모 점포와 국·공유재산, 세입자가 점포를 재임대한 '전대차 계약'은 권리금 보호 대상에서 제외된다.

새 법은 신규 계약자뿐 아니라 시행일에 임대차 계약이 진행 중인 임차인들도 권리금 회수 기회를 보장받는다.

법은 공포한 날부터 시행되며 권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용은 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용하도록 했기 때문이다.

◆임대료 인상 손배소송 급증 우려 = 그러나 임대료 인상·소송 급증 등 시장의 혼란을 부를 수 있다는 주장도 나온다.

상가 권리금이 법으로 보호되면서 새롭게 시장에 진입하려는 신규 약사 입장에서는 임대료뿐 아니라 권리금까지 합법적으로 부담해야 하기 때문에 진입 비용이 높아지는 부작용도 우려된다.

아울러 건물주가 위험 부담을 안고 계약을 해야 하는 상황이 되는 만큼 임대료가 상승할 가능성도 있다.

특히 임대차 계약을 맺을 때 권리금을 받지 않고 나가겠다고 특약을 넣는 꼼수 건물주도 등장할 것이라는 예상도 부동산 업계에서 나돈다.